鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高石 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０２ -21	岸和田市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、北東4.4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
b	６０７ -29	岸和田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m市道、南2.4m、二方路		近商 (90,276)
c	６０８ -16	岸和田市		建付地	（　）	長方形	北東20m府道、中間画地		準住居高度地区3種 (60,200)
d	６１１ -24	岸和田市		建付地	（　）	不整形	北西18m府道、北東4.8m、南西2.5m、三方路		準工 (60,200)
e	６１３ -7	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、南東5.5m、二方路		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	103,485	100 [ 61.9]	167,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 85,132	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	104,746	100 [ 63.1]	166,000		166,000
c	(　 ) 104,287	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,121	100 [ 61.7]	170,374		170,000
d	(　 ) 123,734	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	127,273	100 [ 79.9]	159,290		159,000
e	(　 ) 122,100	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,903	100 [ 77.0]	157,017		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

高石 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,095,364	1,395,529	6,699,835	5,389,920	1,309,915	（　0.9490） 1,243,109	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,449,128 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.47	Ｓ4	472.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	210 ㎡	14.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸店舗、２階以上は平均専有面積約４８㎡の２ＤＫタイプの居宅、各階２戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的レンタブル比。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.37	86.2	110.65	2,248	248,741	7.0	1,741,187
							3.0	746,223
2～ 4	居宅	114.62	84.5	96.90	1,458	141,280	1.0	141,280
							2.0	282,560
～

～

～

計		472.23	85.0	401.35		672,581		2,165,027
								1,593,903

⑨年額支払賃料	672,581 円　×　12ヶ月　＝　 8,070,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 401.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,070,972 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 843,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,587,875 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,165,027 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,593,903 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 487,734 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 270 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,095,364 円　　　　（　 38,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０１（賃）　　　　-4	2,082 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,452 円/㎡　月額支払賃料（　 2,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６１１（賃）　　　　-7	2,190 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,616
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高石 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,400 円	78,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	252,929 円	8,430,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 669,800 円	78,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,395,529 円　（　　　　　　 6,645 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,800,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 472.23 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,389,920 円（　　　　　 25,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,095,364 円
②総費用	1,395,529 円
③純収益　①－②	6,699,835 円
④建物等に帰属する純収益	5,389,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,309,915 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,243,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,449,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
高石 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高石 5-2

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　河野　史郎

TEL.

鑑定評価額

34,200,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高石市綾園１丁目５２０番６｢綾園１－１１－２３｣				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ2	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	高石 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付住宅地、店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ　市道

交通

施設

高石駅南方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域内に大きな変動要因はない。地価動向は、ウィズコロナ
下における景気持直しによる店舗や収益不動産需要の回復から当面はやや上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高石市及び周辺の商業地域を中心とする圏域。自用店舗や収益物件を求める地元法人が需要者の中心と
なる。国内外における金融情勢、物価上昇、供給網の制約などの先行き不透明要因はあるが、ウィズコロナ下における
景気持直しの動きから、店舗等の需要に回復感が認められる。市場の中心価格帯は見い出しにくいが、概ね坪５０万円
～６０万円程度の相場感が形成されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅前に位置する商業地域であり、店舗等の賃料水準は業種・業態等により多様である。収益価格は、契約内
容の詳細が把握できる規範性の高い店舗の賃貸事例が少なく賃料水準の把握や費用性の検討において相対的に精度が劣
る。一方、取引事例は同一需給圏内から広域的に収集・選択し、適正に補・修正を施し得た。従って、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 92.9]

[100.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行き不透明感は残るが、ウィズコロナ下に
おける景気持直しの動きから、市内の店舗需
要等も徐々に回復し、平均的な商業地価はや
や上昇に転じた。

特に地域要因に変動はないが、店舗需要が回
復しつつあることから地価動向は強含みに転
じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

高石 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -12	和泉市		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、北4.6m、角地		準工 (70,200)
b	６０９ -6	岸和田市		更地	（　）	不整形	南西3.6m市道、北西2.5m、二方路		近商 (90,240)
c	６１１ -7	泉北郡忠岡町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.1m町道、南東5m、角地		近商 (90,300)
d	６１４ -1	和泉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.4m府道、南2.5m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,023	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	73,827	100 [ 50.2]	147,066	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 134,116	100 [ 130.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	108,437	100 [ 62.9]	172,396		172,000
c	(　 ) 132,206	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,511	100 [ 80.0]	161,889		162,000
d	(　 ) 99,030	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,020	100 [ 60.4]	165,596		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -37.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

高石 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,160,512	1,417,854	6,742,658	5,492,520	1,250,138	（　0.9490） 1,186,381	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	25,242,149 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.47	Ｓ4	472.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	210 ㎡	14.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階住宅（各階２戸、専有面積約４８㎡のコンパクトタイプ）の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分確保のため。敷地外に一部駐車場。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.37	86.2	110.65	2,191	242,434	7.0	1,697,038
							3.0	727,302
2～ 4	住宅	114.62	84.5	96.90	1,500	145,350	1.0	145,350
							2.0	290,700
～

～

～

計		472.23	85.0	401.35		678,484		2,133,088
								1,599,402

⑨年額支払賃料	678,484 円　×　12ヶ月　＝　 8,141,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 401.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,141,808 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 850,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,651,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,133,088 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,599,402 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 489,417 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 270 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,160,512 円　　　　（　 38,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０１（賃）　　　　-3	1,846 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,390 円/㎡　月額支払賃料（　 2,191 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０１（賃）　　　　-4	2,082 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,313
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高石 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,900 円	80,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	255,054 円	8,501,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 682,500 円	80,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,417,854 円　（　　　　　　 6,752 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,300,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 472.23 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,492,520 円（　　　　　 26,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,160,512 円
②総費用	1,417,854 円
③純収益　①－②	6,742,658 円
④建物等に帰属する純収益	5,492,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,250,138 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,186,381 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,242,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）