鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１３ -7	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、南東5.5m、二方路		準住居 (70,200)
b	６０８ -16	岸和田市		建付地	（　）	長方形	北東20m府道、中間画地		準住居高度地区3種 (60,200)
c	６１１ -6	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m府道、中間画地		１住居 (70,200)
d	６０８ -33	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.9m市道、南東8.7m、南西5.4m、三方路		２住居高度地区3種 (70,200)
e	６０７ -1	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,100	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,903	100 [ 91.8]	131,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 104,287	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,121	100 [ 83.8]	125,443		125,000
c	(　 ) 142,857	100 [ 115.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	127,899	100 [ 99.2]	128,930		129,000
d	(　 ) 104,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	110,286	100 [ 85.1]	129,596		130,000
e	(　 ) 108,468	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	111,490	100 [ 88.1]	126,549		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣地購入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -8.0
c	隣地購入	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

高石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,529,387	2,046,354	8,483,033	5,567,760	2,915,273	（　0.9490） 2,766,594	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	58,863,702 円　　　　（　 97,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	228.00	Ｓ2	456.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	601 ㎡	19.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道サービス型店舗を想定した。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	456.00	100.0	456.00	1,960	893,760	7.0	6,256,320
							3.0	2,681,280
～

～

～

～

計		456.00	100.0	456.00		893,760		6,256,320
								2,681,280

⑨年額支払賃料	893,760 円　×　12ヶ月　＝　 10,725,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,725,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,072,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,652,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,256,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,681,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 820,472 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,529,387 円　　　　（　 17,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０８（賃）　　　　-7	1,859 ( 1,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,061	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,138 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０８（賃）　　　　-5	1,933 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,214
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,200 円	81,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	321,754 円	10,725,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 691,900 円	81,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,400 円	81,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,400 円	81,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,046,354 円　（　　　　　　 3,405 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,567,760 円（　　　　　 9,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,529,387 円
②総費用	2,046,354 円
③純収益　①－②	8,483,033 円
④建物等に帰属する純収益	5,567,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,915,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,766,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,863,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
高石 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高石 5-1

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　川崎　竜輔

TEL.

鑑定評価額

76,900,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高石市西取石６丁目３６番外｢西取石６－１－１１｣				②地積　(㎡)	601 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	中規模の店舗が多い路線商業地域	東30m国道	水道、ガス、下水	富木 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

富木駅南西方

750m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動は認めらない。新型コロナウイルスによる影響も残るが物販を中心に回復基調にあり、中
長期的に見れば店舗等が建ち並ぶ国道２６号線沿道は今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は店舗利用がみられる泉州北部地域の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地である。需要者は小売・飲
食店舗を経営する地元中小企業のほか全国規模で出店を行う大手企業も見られる。新型コロナウイルスの影響から脱し
つつあり商業需要は物販・飲食を中心に回復基調にあり、価格水準も上昇傾向で推移している。価格水準は５００㎡～
７００㎡程度で総額６，０００万円～９，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地である。比準価格は周辺市を含む商業地の事例を多数収集し、市場性
を反映した価格が試算できた。一方、収益価格は沿道型店舗を建築し賃貸に供することを想定したが、多数の想定要因
が介在するため比準価格に比べ低位に試算されたと思料する。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、単価と総額の関連及び代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 98.9]

[100.0]
100

126,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は新型コロナウイルスの影響後の回
復基調にあるものの、円安、物価高等不確実
要素もある。地価は概ね横ばいから上昇基調
である。

店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。地域の
需要及び地価は回復基調である。

特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

高石 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１１ -24	岸和田市		建付地	（　）	不整形	北西18m府道、北東4.8m、南西2.5m、三方路		準工 (60,200)
b	６０３ -30	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	６１３ -7	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、南東5.5m、二方路		準住居 (70,200)
d	６０２ -21	岸和田市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、北東4.4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,734	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	127,273	100 [ 99.7]	127,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 134,216	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,424	100 [ 100.8]	134,349		134,000
c	(　 ) 122,100	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,903	100 [ 93.8]	128,894		129,000
d	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	103,485	100 [ 82.8]	124,982		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

高石 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,728,938	1,880,094	7,848,844	4,849,560	2,999,284	（　0.9490） 2,846,321	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	60,560,021 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高石 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	228.00	Ｓ2	456.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	601 ㎡	19.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建沿道型店舗。駐車場は来客用。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	456.00	100.0	456.00	1,811	825,816	7.0	5,780,712
							3.0	2,477,448
～

～

～

～

計		456.00	100.0	456.00		825,816		5,780,712
								2,477,448

⑨年額支払賃料	825,816 円　×　12ヶ月　＝　 9,909,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,909,792 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 990,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,918,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,780,712 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,477,448 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 758,099 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,728,938 円　　　　（　 16,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１１（賃）　　　　-2	1,593 ( 1,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,975 円/㎡　月額支払賃料（　 1,811 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０１（賃）　　　　-4	2,082 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,983
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高石 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,700 円	70,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	297,294 円	9,909,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 602,600 円	70,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,900 円	70,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,880,094 円　（　　　　　　 3,128 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,900,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,849,560 円（　　　　　 8,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,728,938 円
②総費用	1,880,094 円
③純収益　①－②	7,848,844 円
④建物等に帰属する純収益	4,849,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,999,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,846,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,560,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）