別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 高石 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高石 -3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高石市綾園３丁目２５４番１６ ｢綾園３－６－１８｣ ②地積 　(㎡) 146   (         20)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (80,176) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4.4m市道、背面道 水道、ガス、下水 高石 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．４ｍ 市道 交通 施設 高石駅南方 500m 法令 規制 １中専 (80,176) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測される。駅接近条件が優れる高石駅勢圏の 住宅地で、地価動向は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線、南海高師浜線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね高石市を中心とした圏域と判断した。需 要者は高石市を中心に、近隣市町からの転入もみられる。高石駅徒歩圏内の利便性が優れる住宅地域であり、コロナの 影響も軽微で需給関係は安定的に推移し、地価は上昇傾向にある。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地１００㎡程度で 、総額３０００万円～４０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を求めるに当たっては、同一需給圏内の類似地域に存する規範性が認められる事例を採用した。求められた価 格は市場の実態を反映しており、説得力がある。一方、地域内では自己居住目的の取引が大半を占め、戸建住宅の賃貸 借市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [125.4] [102.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高石市の人口は減少、高齢化率は微増してい る。従来から地価が上昇している中心部市街 地エリアに加え、海側のエリアでも地価は上 昇している。 羽衣駅、高石駅勢圏の住宅地需要は底堅く推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％