鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

摂津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -25031	摂津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、中間画地		商業高度利用地区再開発事業区域 (100,400)
b	１０１７ -25037	摂津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	１０１１ -25009	摂津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.9m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	１０１０ -25032	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m府道、北東4.7m、角地		近商高度4種最高25m (100,300)
e	１０１３ -25201	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	南東20m府道、南西4m、角地		２住居高度4種最高25m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,021	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	297,676	100 [ 156.2]	190,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 216,760	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,844	100 [ 99.6]	218,719		230,000
c	(　 ) 184,241	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	179,948	100 [ 100.1]	179,768		189,000
d	(　 ) 362,281	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	346,410	100 [ 158.9]	218,005		229,000
e	(　 ) 214,583	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	225,761	100 [ 115.1]	196,143		206,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +75.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

摂津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,100,707	8,319,996	32,780,711	27,625,400	5,155,311	（　0.9549） 4,922,806	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	120,068,439 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	280.00	ＲＣ8	2,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	70 ％	300 ％	300 ％	704 ㎡	26.5 m x 26.3 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡、２８戸）を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

標準的な共用部分の設定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,650	593,600	5.0	2,968,000
							3.0	1,780,800
2～ 8	住宅	250.00	90.0	225.00	1,780	400,500	2.0	801,000
							2.0	801,000
～

～

～

計		2,030.00	88.6	1,799.00		3,397,100		8,575,000
								7,387,800

⑨年額支払賃料	3,397,100 円　×　12ヶ月　＝　 40,765,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,799.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,448,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,765,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 2,448,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,586,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,626,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,575,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,387,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,395,570 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,100,707 円　　　　（　 58,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１０（賃）　　　　-25107	1,327 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,844 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１１（賃）　　　　-25010	1,369 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	1,921
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,165,000 円	433,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,296,396 円	43,213,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 312,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,680,500 円	433,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	433,000 円	433,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,319,996 円　（　　　　　　 11,818 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	433,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,625,400 円（　　　　　 39,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,100,707 円
②総費用	8,319,996 円
③純収益　①－②	32,780,711 円
④建物等に帰属する純収益	27,625,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,155,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,922,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,068,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
摂津 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

摂津 5-6

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　中村　佑

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	摂津市東一津屋８７番｢東一津屋１３－９｣				②地積　(㎡)	704 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）特別用途地区 (70,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	高層の店舗兼共同住宅が多い駅前の近隣商業地域	西（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	南摂津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 625 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

南摂津駅駅前広場接面

法令

規制

準工
(70,300)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

大阪モノレール南摂津駅に近接する店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域であり、やや停滞感のある地域ではある
が、一定の需要が認められ、地価は上昇傾向にて推移していくものと把握される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、摂津市及び周辺市の近隣商業地域と把握され、需要者の中心は収益物件としての取得を目論む投資家又
は不動産業者等と判断される。モノレール駅に近接した地域であり、商業繁華性は高くなく、市場は限定的であるが、
交通利便性に優れるため一定の需要は認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説
得力の高い価格である。一方、収益価格は賃料水準が低廉であることや建築費が高止まりしていること等の要因から、
比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　摂津 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 239,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[126.5]

[105.0]
100

201,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当地域の人口は堅調に推移しており、地域経
済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に
回復していくとみられる。

駅前の商業地域として、一定の需要が認めら
れ、地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

摂津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１６ -25025	吹田市		貸家建付地	（　）	長方形	東7.2m市道、中間画地		近商高度4種最高25m (90,300)
b	１０１３ -25201	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	南東20m府道、南西4m、角地		２住居高度4種最高25m (80,200)
c	１０１１ -25009	摂津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.9m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	１０１１ -25015	摂津市		建付地	（　）	不整形	西6.8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,466	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	229,959	100 [ 114.3]	201,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 214,583	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	225,761	100 [ 112.6]	200,498		211,000
c	(　 ) 184,241	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	179,948	100 [ 88.6]	203,102		213,000
d	(　 ) 135,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	140,719	100 [ 70.3]	200,169		210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

摂津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,536,195	8,187,810	32,348,385	27,242,600	5,105,785	（　0.9549） 4,875,514	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	118,914,976 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	280.00	ＲＣ8	2,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	70 ％	300 ％	300 ％	704 ㎡	26.5 m x 26.3 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡、２８戸）を想定

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,600	582,400	7.0	4,076,800
							3.0	1,747,200
2～ 8	住宅	250.00	90.0	225.00	1,718	386,550	3.0	1,159,650
							3.0	1,159,650
～

～

～

計		2,030.00	88.6	1,799.00		3,288,250		12,194,350
								9,864,750

⑨年額支払賃料	3,288,250 円　×　12ヶ月　＝　 39,459,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,799.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,448,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,459,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,448,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,352,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,554,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,194,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,864,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,869,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,536,195 円　　　　（　 57,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１１（賃）　　　　-25010	1,369 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	1,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,811 円/㎡　月額支払賃料（　 1,718 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１１（賃）　　　　-25011	1,493 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,824
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,135,000 円	427,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,257,210 円	41,907,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 312,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,629,500 円	427,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	427,000 円	427,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,187,810 円　（　　　　　　 11,630 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	427,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,242,600 円（　　　　　 38,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,536,195 円
②総費用	8,187,810 円
③純収益　①－②	32,348,385 円
④建物等に帰属する純収益	27,242,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,105,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,875,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,914,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）