鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

摂津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -25005	摂津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m府道、北東7.8m、角地		２住居 (70,200)
b	１０１７ -25010	摂津市		建付地	（　）	台形	北西5.6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	９０５ -224	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南31.9m市道、西6m、角地		近商高度利用地区 (100,400)
d	１０１０ -25011	吹田市		建付地	（　）	不整形	南東18m府道、南西11.9m、角地		２住居高度4種最高25m (70,200)
e	１１１７ -31	高槻市		建付地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,816	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	223,029	100 [ 69.5]	320,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 227,396	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	229,670	100 [ 75.3]	305,007		336,000
c	(　 ) 346,586	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	335,469	100 [ 103.5]	324,125		357,000
d	(　 ) 206,182	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	208,455	100 [ 66.5]	313,466		345,000
e	(　 ) 198,702	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	288,118	100 [ 93.4]	308,478		339,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

摂津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	399,423,955	83,956,984	315,466,971	271,788,000	43,678,971	（　0.9332） 40,761,216	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	994,176,000 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	2,930.17	ＲＣ9F2B	15,841.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	90 ％	400 ％	450 ％	3,420 ㎡	54.0 m x 48.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下駐車場併設の店舗（フロア貸し）付共同住宅（ファミリータイプ、７５㎡程度）

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	1,296.96

地下 1～ 1	店舗	2,980.57	90.6	2,701.09	2,655	7,171,394	10.0	71,713,940
							4.0	28,685,576
1～ 1	店舗	2,965.79	70.6	2,092.72	3,574	7,479,381	10.0	74,793,810
							4.0	29,917,524
2～ 2	店舗	2,965.79	93.6	2,774.79	3,006	8,341,019	10.0	83,410,190
							4.0	33,364,076
3～ 9	住宅	804.60	95.5	768.60	1,951	1,499,539	1.0	1,499,539
							2.0	2,999,078

計		15,841.31	81.7	12,948.80		33,488,567		240,414,713
								112,960,722

⑨年額支払賃料	33,488,567 円　×　12ヶ月　＝　 401,862,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,948.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 81 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	401,862,804 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 19,440,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 35,065,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	386,237,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,414,713 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,211,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 112,960,722 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 10,974,360 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	399,423,955 円　　　　（　 116,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００５（賃）　　　　-25004	3,185 ( 3,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,981	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,730 円/㎡　月額支払賃料（　 3,574 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００８（賃）　　　　-25008	3,211 ( 3,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 99.0]	3,771
c	１０１３（賃）　　　　-25003	2,411 ( 2,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,444

摂津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,300,000 円	4,260,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,639,084 円	421,302,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 36,210,000 円	4,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,260,000 円	4,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,260,000 円	4,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 83,956,984 円　（　　　　　　 24,549 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,260,000,000 円	設計監理料率　 261,000 円／㎡　×　 15,841.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	271,788,000 円（　　　　　 79,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	399,423,955 円
②総費用	83,956,984 円
③純収益　①－②	315,466,971 円
④建物等に帰属する純収益	271,788,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,678,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,761,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,918 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 994,176,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
摂津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

摂津 5-4

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　吉田　智範

TEL.

鑑定評価額

1,130,000,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	摂津市千里丘東２丁目７００番｢千里丘東２－１０－１｣				②地積　(㎡)	3,420 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度利用地区 (90,450)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9F3B	店舗ビルと飲食店が混在する駅前の商業地域	北西（駅前広場）市道、四方路	水道、ガス、下水	千里丘駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場

交通

施設

千里丘駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,450)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地として成熟しており、地域要因の大きな変動は認められない。駅至近の希少性から、地価水準は上昇
傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、吹田市、豊中市を含む北摂地域の商業地域一帯と把握した。需要者の中心は、収益不動産保有を目的と
する不動産会社等やマンション開発業者等である。また、新型コロナの状況は好転したとは言えないが、駅前の大規模
画地で稀少性を有しており、マンション用地としての需要は依然として旺盛といえ、地価は上傾傾向となっている。市
場の中心価格帯は、規模や業種によって取引価格も異なることから、圏内の主要な価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する
。一方、収益価格は、商業地であるが繁華性に乏しく、土地価格に見合う賃料収入が見込めないことから、やや低位に
試算された。従って、商業地の実勢価格から比較検討し、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 460,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[104.0]

100
[154.3]

[110.0]
100

328,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着
いた値動きではあるが、交通利便性から地域
の二極化がみられる。

地域要因に大きな変動はない。既存の駅前商
業地域であり、優れた交通利便性等から、地
価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

摂津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１５ -15	箕面市		建付地	（　）	不整形	北12m府道、中間画地		近商高度地区7種 (90,300)
b	１０１２ -25007	豊中市		更地	（　）	不整形	西12m府道、北東4m、東4m、三方路		２中専高度地区2種 (70,200)
c	１０１５ -25024	豊中市		更地	（　）	不整形	南13m府道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０１５ -25022	豊中市		更地	（　）	ほぼ台形	南13m府道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 346,526	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	357,488	100 [ 116.9]	305,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 314,283	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	314,283	100 [ 97.9]	321,025		353,000
c	(　 ) 252,459	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	253,469	100 [ 78.2]	324,129		357,000
d	(　 ) 242,200	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	246,848	100 [ 78.2]	315,662		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

摂津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	396,716,468	83,625,659	313,090,809	270,512,000	42,578,809	（　0.9332） 39,734,545	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	969,135,244 円　　　　（　 283,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	2,930.17	ＲＣ9F2B	15,841.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	90 ％	400 ％	450 ％	3,420 ㎡	54.0 m x 48.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸し）付共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積７２㎡程度、７５戸）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	1,296.96

地下 1～ 1	店舗	2,980.57	90.6	2,701.09	2,600	7,022,834	10.0	70,228,340
							4.0	28,091,336
1～ 1	店舗	2,965.79	70.6	2,092.72	3,726	7,797,475	1.0	7,797,475
							2.0	15,594,950
2～ 2	店舗	2,965.79	93.6	2,774.79	3,100	8,601,849	10.0	86,018,490
							4.0	34,407,396
3～ 9	住宅	804.60	95.5	768.60	1,860	1,429,596	1.0	1,429,596
							2.0	2,859,192

計		15,841.31	81.7	12,948.80		33,429,330		174,051,477
								98,108,026

⑨年額支払賃料	33,429,330 円　×　12ヶ月　＝　 401,151,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,948.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 81 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	401,151,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 19,440,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 35,008,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	385,583,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	174,051,477 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,601,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 98,108,026 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 9,531,391 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	396,716,468 円　　　　（　 115,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１６（賃）　　　　-25014	3,812 ( 3,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,795 円/㎡　月額支払賃料（　 3,726 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００８（賃）　　　　-25008	3,211 ( 3,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,778
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,200,000 円	4,240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,617,759 円	420,591,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 36,040,000 円	4,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,240,000 円	4,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,240,000 円	4,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 83,625,659 円　（　　　　　　 24,452 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,240,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 15,841.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	270,512,000 円（　　　　　 79,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	396,716,468 円
②総費用	83,625,659 円
③純収益　①－②	313,090,809 円
④建物等に帰属する純収益	270,512,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	42,578,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	39,734,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969,135,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 283,000 円／㎡）