別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 摂津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 5-2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市正雀本町１丁目１０５番２外 ｢正雀本町１－３３－１１｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） (100,300) 1:3 店舗兼共同住宅 Ｓ4 小規模店舗、店舗兼 住宅等が多い駅前の 商業地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 正雀近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 正雀駅近接 法令 規制 商業 (100,300) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 中低層店舗付共同住宅等を中心とした駅前商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測される。駅に近接 し、一定の利便性が好感され、需要は安定的である。地価はやや上昇基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね摂津市及び吹田市等の隣接市の商業地域である。需要者の中心は、物品販売・飲食店舗等の運営を 目論む一般事業者や店舗兼共同住宅等の建設を目論む個人又は中小法人である。駅前商業地としては繁華性がやや低位 な地域であるが、駅近接の好立地を背景に各種需要は概ね底堅い。需要の中心となる価格帯は、事業者の種類、画地規 模等によりばらつきがあり、把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である 。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定 事項を多く含み、信頼性は相対的にやや劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を 比較考量し、周辺の標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    239,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は概ね横ばい傾向にある。新型 コロナウイルス感染症が地価に与える影響は ほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移して いる。 最寄駅に近接しており、各種の需要が認めら れる。地価は、これら店舗・賃貸マンション 需要に支えられ、やや上昇傾向で推移してい る。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％