別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 摂津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -14 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市千里丘７丁目１９６番２１ ｢千里丘７－１－１４｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 再開発地区に隣接し 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 南西14.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 岸辺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅前での都市開発事業に よる商業施設、医療施設等に より利便性向上見込 街 路 基準方位北、１４． ５ｍ市道 交通 施設 岸辺駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の大規模な開発事業により、生活利便性が向上している。住宅需要は安定しており、地価水準は上昇傾向に ある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線の住宅地域と把握した。需要者の中心は摂津市及び周辺都市に居住 する一次取得者層である。最寄駅前の商業施設や医療施設等が開業したことから、生活利便性が向上し、住宅需要は比 較的安定している。周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、地価は上昇傾向で推移している。市場での需要の中 心となる価格帯は土地は１５００～２０００万円、新築の戸建は総額３０００万円台半ばから後半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する 。一方、収益価格は、戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟であり、対象地の画地規模から共同住宅の想定にも妥当性を欠 くことから試算していない。従って、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.8] [106.1] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着 いた値動きではあるが、交通利便性から地域 の二極化がみられる。 地域要因に大きな変動はない。利便性の高い 住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％