別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 摂津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -12 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市別府２丁目１０１０番６５ ｢別府２－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 正雀 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 正雀駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,192) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している地域であり、現状維持で推移するものと予測される。地 域要因に大きな変化はなく、選好性の弱さから地価はやや下落基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線、ＪＲ東海道本線沿線等で、概ね摂津市の圏域に存する中小規模戸建住宅地域である。需要 者は摂津市又は周辺市に居住する一次取得者層が中心となる。当該地域は交通接近にやや劣る地域であり、需要はやや 減退傾向にある。土地は１００㎡程度で１，６００万円程度、新築戸建住宅では３，５００万円程度の物件が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的 ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては 、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表 標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 91.8] [104.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は概ね横ばい傾向にある。新型 コロナウイルス感染症が地価に与える影響は ほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移して いる。 最寄り駅からやや距離のある小規模一般住宅 地域であり、地域要因に変動は見られない。 従来からの選好性の弱さ等から、需要はやや 減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％