別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 摂津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市鳥飼西２丁目５２１番１４ ｢鳥飼西２－３６－３｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 南摂津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 南摂津駅北東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅徒 歩限界圏で利便性がやや劣り、新型コロナ禍と物価上昇により、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪モノレール線沿線の住宅地域で、一部にＪＲ東海道本線、阪急京都本線の各駅を起点とするバス圏の 住宅地域も含み、概ね摂津市南部の圏域。需要者の中心は、職場等で地縁のある戸建住宅を指向する一次取得者層であ る。駅徒歩限界圏で利便性はやや劣り、新型コロナ禍と物価上昇の影響により、地価はやや下落傾向で推移している。 需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万円程度、新築の戸建は総額２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、地積及び事業 収支の観点から収益物件を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。以上より、戸建住宅地域 で自己使用目的での取引が支配的であることから、周辺の同一需給圏内に存する標準地との検討を踏まえ、新型コロナ 禍及び物価上昇の影響と市場実態を反映した説得力のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　摂津（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は増加傾向で、ＪＲと阪急沿線 の住宅地では堅調な需要を維持し、鳥飼地区 等の南部地域では駅距離等の選好性により需 要に格差がある。 駅徒歩限界圏で利便性がやや劣り、新型コロ ナ禍でも旺盛な周辺の工業地の需要が住宅地 需要に反映せず、地価はやや下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％ -0.7 ％