別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 摂津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -3 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市千里丘６丁目７２９番２８ ｢千里丘６－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 67   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 岸辺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        66 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．８ ｍ市道 交通 施設 岸辺駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅接近はやや劣るものの地価水準は安 定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線で、摂津市、吹田市中・南部の戸建住宅地域と把握した。需要者 の中心は、自己居住目的の一次取得者である。最寄り駅から距離があるが、住環境は良好であり、安定した住宅需要が 認められる。また、周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、地価は緩やかに上昇している。市場の中心価格帯は 、土地７０㎡程度で１，２００万円前後、新築戸建住宅で約３，０００万円台半ばから後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の住宅地は、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、対象地の画地規模から共同住宅 の想定にも妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方で、市場参加者は、快適性、利便性を重視し、 意思決定すると考えられ、類似性が認められる取引事例の実勢価格から比較検討して求めた比準価格の信頼性は高いと 判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [124.8] [101.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の住宅・不動産市場は、比較的落ち着 いた値動きではあるが、交通利便性から地域 の二極化がみられる。 地域要因に大きな変動はない。既存の住宅地 域であるが、一定の住宅需要は認められ、地 価は緩やかに上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％