別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 摂津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市鳥飼中１丁目１２６番１１ ｢鳥飼中１－２－２７｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 南摂津 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 南摂津駅北東方 3.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測 される。地価水準は緩やかな下落傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、摂津市内の大阪モノレール沿線において幹線道路背後に位置する中小規模の戸建住宅地域である。主な 需要者は、当該地域に地縁のある一次・二次取得者層であり、他地域からの転入は少ない。対象標準地及び周辺は、最 寄駅からバス圏に所在し、住宅地のほか工場や倉庫の利用も見受けられ、電車交通の利便性及び住環境に劣る。取引の 中心価格帯は、土地９０㎡前後で１，０００万円程度、新築戸建住宅は総額２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模を考慮すると、事業採算性に見合う賃貸共同住宅の想定は現実性に乏しく、また当該地域におい ては自己使用の戸建住宅が支配的で戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。した がって、鳥飼中地区における現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、代表 標準地との価格検討も行い、さらには単価と総額との関連をも考慮した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [103.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は増加傾向にある。当市の住宅 地の需要は、安威川を境として北部地域は堅 調に推移しているが、南部地域は未だ弱含ん だ状況にある。 中小規模住宅地として熟成した地域であり、 特に地域要因の変動は見受けられない。一般 的要因の影響により、地価は微減傾向にて推 移している。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％