別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 摂津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.

鑑定評価額 46,100,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市正雀本町２丁目１６２７番２２ ｢正雀本町２－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 正雀 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 正雀駅南東方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。特段の地域要因の変化は見られず、一定の需要を背景 に地価は概ね安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、摂津市・吹田市内における阪急京都本線・ＪＲ東海道本線沿線の中規模住宅地域である。需要者は摂津 市内に居住する二次取得者層が中心となる。対象標準地周辺は中規模住宅が建ち並ぶ環境良好な区画整然とした住宅地 域で、潜在需要は底堅いが画地規模が大きく総額が嵩むこともあり、需要は弱含んでいる。近時は相続等を経て分割さ れた土地の供給も見られる。取引の中心価格帯は、土地２５０㎡前後で４，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を志向する自己使用目的の取引が大半を占める戸建住宅地域で賃貸市場が未成熟であることか ら、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、環境良好な中規模住宅地の現実の取引市場の実態を如実に表 した価格である。したがって、市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、周辺類似地域に存する標準地との価 格検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連をも考慮した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　摂津（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は概ね横ばい傾向にある。新型 コロナウイルス感染症が地価に与える影響は ほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移して いる。 住宅地として熟成した地域である。特段の地 域要因の変動は見受けられず、地価は概ね安 定的に推移している。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％