別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
門真 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
門真 9-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中田　浩章   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 門真市三ツ島６丁目２１６０番
｢三ツ島６－２４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中規模工場、倉庫の
中に住宅も見られる
工業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 門真南

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 門真南駅東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、地域要因に大きな変動はなく、現状のまま維持すると予測する。流
通業務地の価格上昇の影響を受け、地価は、上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、守口市・門真市の工業地域。需要者の中心は、工場・倉庫等の事業者等が中心と考えられる。流通業務
地の需要の増加によって、工業地域全体の価格が上昇している。また、住宅需要も増加傾向にあることから、転換可能
な工業地域の需要も増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、規模により異なるため、一概に、言えない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等において、事例が少なく、広範囲で収集した。少ないながらも、規範性の高い取引事例を収集
しえた。収益価格は、対象地に倉庫兼事務所の一括貸しを想定したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
為、やや低く求められた。工場等は、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収
益価格を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　門真 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[104.7]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 流通業務地の需要増加により、工業地の地価
水準も上昇傾向にある。門真市の工業地も、
その影響を受け、地価水準は、上昇傾向にあ
る。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、
認められない。比較的、大規模工業地域であ
り、地価は、上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 門真 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１６

-206		 門真市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東60m府道、
中間画地
準工

(70,200)
b ３１６

-27		 門真市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ３１６

-26		 門真市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南6.8m府道、
東6.7m、角地
準工

(80,200)
d ３１６

-203		 門真市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m府道、
中間画地
準工

(70,200)
e ３１６

-11		 門真市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
東7.7m、
西5.2m、
三方路
準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,251  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,881 		 100
[ 129.8]
119,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
116,739  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
118,840 		 100
[ 101.8]
116,739 
117,000 
c (　           ) 
120,232  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,992 		 100
[ 102.8]
116,724 
117,000 
d (　     53,949) 
107,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
118,108 		 100
[ 100.0]
118,108 
118,000 
e (　           ) 
159,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
171,555 		 100
[ 145.6]
117,826 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



門真 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,095,709 
3,898,095 
16,197,614 
11,566,800 
4,630,814 		 （　0.9492）
4,395,569 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     99,899,295 円　　　　（　     87,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
門真 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 682.00 Ｓ2 1,364.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,138 ㎡     30.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫場兼事務所の一棟貸、５台分の駐車スペース有。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
1,364.00 
100.0 
1,364.00 
1,284 
1,751,376 		 6.0  10,508,256 
2.0  3,502,752 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,364.00 
100.0 
1,364.00 

1,751,376 		 10,508,256 
3,502,752 
⑨年額支払賃料      1,751,376 円　×　12ヶ月　＝　      21,016,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込の支払賃料である。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,016,512 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,681,321 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,335,191 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,508,256 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,502,752 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         663,842 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,095,709 円　　　　（　        17,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１２賃
　　　　-113		 1,279  
(   1,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,334 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,284 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３１６賃
　　　　-202		 1,874  
(   1,822) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]
1,388 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
門真 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 486,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 630,495 円  　　　       21,016,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,080,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,898,095 円　（　　　　　　         3,425 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　   1,364.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  35 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,566,800 円  
（　　　　　        10,164 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,095,709 円      
②総費用 3,898,095 円      
③純収益　①－② 16,197,614 円      
④建物等に帰属する純収益 11,566,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,630,814 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,395,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,899,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,800 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
門真 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
門真 9-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　嘉代子   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 門真市三ツ島６丁目２１６０番
｢三ツ島６－２４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中規模工場、倉庫の
中に住宅も見られる
工業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 門真南

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 門真南駅東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中規模工場、倉庫が多い工業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。物流関係が好
調であることから消費地への交通接近条件の良好な工業地域の地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近畿道、第二京阪道路等を主要街路として形成される門真市及び府下北東部に位置する工業地域。需要
者の中心は当該工場立地に優位性を認める工場、倉庫等の事業者である。物流関係の需要に明るい兆しが見られ、中心
消費地に近い当該地域の地価は上昇傾向にある。物件の規模、立地、需要者の特性等により取引価格は様々であるが、
㎡単価１５万円程度までが目安である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 門真市及び東大阪市内の工業地の事例を選択・採用し、地域要因等について詳細に比準したことで規範性の高い比準価
格が導出された。収益価格は倉庫兼事務所を想定し求めたもので想定要素が多い。当該地域の主たる需要者は自己使用
を前提とし、収益性より立地を重視することから、市場価値を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考として代表
標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　門真 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.7]		 [100.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 門真市の人口は微減、高齢化率は３０％に迫
っている。景気は感染症の影響が和らぐもと
で、持ち直している。


物流を中心に工業地域の地価は上昇傾向にあ
る。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 門真 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１６

-203		 門真市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m府道、
中間画地
準工

(70,200)
b ３１６

-27		 門真市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ３１６

-206		 門真市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東60m府道、
中間画地
準工

(70,200)
d ６０７２

-26		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
北8.7m、
二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     53,949) 
107,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
118,108 		 100
[ 100.0]
118,108 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
116,739  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
118,840 		 100
[  99.9]
118,959 
119,000 
c (　           ) 
151,251  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,881 		 100
[ 129.8]
119,323 
119,000 
d (　           ) 
118,732  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
118,034 		 100
[  94.7]
124,640 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



門真 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,937,545 
3,767,258 
15,170,287 
11,067,000 
4,103,287 		 （　0.9492）
3,894,840 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     88,519,091 円　　　　（　     77,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
門真 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 682.00 Ｓ2 1,364.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,138 ㎡     30.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫場兼事務所の一棟貸、５台分の駐車スペース有。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
1,364.00 
100.0 
1,364.00 
1,210 
1,650,440 		 6.0  9,902,640 
2.0  3,300,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,364.00 
100.0 
1,364.00 

1,650,440 		 9,902,640 
3,300,880 
⑨年額支払賃料      1,650,440 円　×　12ヶ月　＝　      19,805,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込の支払賃料である。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,805,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,584,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,220,858 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,902,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,300,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         625,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,937,545 円　　　　（　        16,641 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１２賃
　　　　-113		 1,279  
(   1,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,218 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,258 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３０６賃
　　　　-101		 1,599  
(   1,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,454 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
門真 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 465,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 594,158 円  　　　       19,805,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,080,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,317,500 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,767,258 円　（　　　　　　         3,310 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　   1,364.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  35 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,067,000 円  
（　　　　　         9,725 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,937,545 円      
②総費用 3,767,258 円      
③純収益　①－② 15,170,287 円      
④建物等に帰属する純収益 11,067,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,103,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,894,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,519,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,800 円／㎡）