別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 門真 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -15 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松谷　確   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市元町２５番９外 ｢元町１０－６｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等も見られる 住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 門真市 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 門真市駅北西方 400m 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線の概ね門真市内の一般住宅地域である。需要者の中心は、門真市の居住者が大半を占め、周 辺市域からの転入は比較的少ない。周辺地域には分譲マンション・戸建住宅の開発も見受けられ、門真市内の住宅地の 地価動向は安定的に推移している。取引の中心的価格帯は新築戸建住宅で総額３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、収益目的の取引は 少ない。画地規模等の観点から共同住宅の想定はやや困難であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格 は試算を断念した。よって本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、かつ代表標準地との均衡にも留意の上、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [102.8] [101.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による建築資材の高騰などインフレ懸念 はあるものの政府の各種政策や日銀の金融緩 和政策の継続もあり、不動産市場は堅調に推 移している。 駅徒歩圏の住宅地域で、特に変動要因はなく 、今後も現状のまま推移することが予測され る。地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％