別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 門真 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -14 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中田　浩章   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 99,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市江端町９０３番１５ ｢江端町１８－４｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.9m道路 水道、ガス、下水 大和田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ９ｍ道路 交通 施設 大和田駅南東方 3.4km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当面は現状 の住環境を維持しつつ推移すると予測する。地価は、横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門真市及び周辺市の徒歩圏外の中小規模住宅地域。需要者の中心は、門真市に地縁を有する一次取得者 である。地価水準が、かなり低くなっているため、地価に底打ち感があり、需給は均衡している。中心となる価格帯は 、新築戸建住宅で総額２、５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域において、事例が少なく、広範囲で収集した。広範囲ではあるが、信頼性のある取引事例を収集し た。周辺にはアパート等の収益物件もみられるが、対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価 格は試算しない。中小戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。よって、本件では比準価格を標準と し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [142.3] [100.0] 100 99,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレにより、地価水準についても上昇傾 向にある。門真市の住宅地も、地価水準は、 下落幅が縮小し、横ばい地点が、増加した。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、 認められない。地価は、やや上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％