別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 門真 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -13 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市本町２３４番２ ｢本町２７－１５｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 西三荘 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位、北　４ｍ 市道 交通 施設 西三荘駅南東方 400m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅、アパート等が混在する地域で熟成しており、今後も現況を維持するものと予測する。街路条件 に劣る住宅地域であるが駅徒歩圏に存することから、地価もやや上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門真市及び隣接市の各鉄道沿線の住宅地域。需要層は主として市内居住の地縁者が中心で、周辺地域から の流入は少ない。街路条件に劣るが駅徒歩圏の一定の利便性を有する地域で、また、大阪市にも隣接し、市内に大型事 業所も立地しているため一定の住宅需要も見られ、周辺では新規の住宅供給も見られる。需要の中心となる価格帯は、 画地規模１００㎡未満の小規模な物件が多く、新築戸建で２千万円台後半から３．５千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅にアパート等も見られる住宅地域にあり、周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の 画地規模において経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地 域における住宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [101.9] [101.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門真市内の人口はやや減少傾向、高齢化が続 く中、景気の先行き不透明感もあり、市内に おける取引件数もやや減少している。 小規模な一般住宅を中心とする地域で地域要 因に特段の変動は認められない。駅徒歩圏に 存することから、地価はやや上昇に転じてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％