別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 門真 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -10 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　雅由   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市北岸和田３丁目８９番１８ ｢北岸和田３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 大和田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 大和田駅南東方 2.3km 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、当分の間は同様の住環境を維 持すると予測する。需給が均衡しているため、地価は下落から横ばいに転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門真市及び周辺市の京阪本線沿線のバス圏に存する住宅地域である。需要者の中心は主に門真市及び周辺 市に居住する取得者である。バス圏に位置し利便性が劣るが、小規模住宅を中心に値頃感があるため一定の需要がある 。需給が均衡しているため地価は下落から横ばいに転じている。需要の中心となる価格帯は㎡当たり９～１２万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域で、自用目的での取引が大部分を占める。画地規模、周辺土地利用状況等を 勘案すると、共同住宅の想定は収益性及び建築コスト等の観点より経済的合理性に欠けるため、収益還元法は適用しな かった。比準価格は同一需給圏内の価格牽連性を有する取引事例に基づいて求めることができた。よって、規範性のあ る取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [137.5] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しつつある。住宅需要 は比較的堅調であり、門真市の取引件数はや や減少しているものの取引価格はやや上昇傾 向である。 バス圏の住宅地域であるが、地価の割安感か ら一定の需要はある。地価は横ばい傾向であ る。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％