別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 門真 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市千石東町６０８番７ ｢千石東町９－１３｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 大和田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 大和田駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 １５０㎡以上の画地が多く、閑静な住宅地として熟成しており、しばらくはほぼ現状を維持するものと思われる 。地価は、需要が回復し、概ね横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線で概ね門真市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち門真市居住者がほとんどを占める 。閑静な中規模一般住宅が多い地域で、日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の高騰等により、先行き不透明な状 況にあるものの、住環境が良好であることもあり、需要は回復してきている。取引の中心価格帯は、新築戸建で５千万 円まで、中古戸建で２～４千万円程度の物件が需要の中心であるが、新築建売住宅はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、標準地は画地規模が小さいこと等のた め共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標 に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [113.1] [100.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、エネルギー価格、原材料価格の 高騰等により、先行き不透明な状況にあり、 門真市の地元経済も概ね同様な状況にある。 徒歩圏外の閑静な住宅地であるが、需要は回 復し、地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％