別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 門真 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市大倉町２４９番１７ ｢大倉町２８－４｣ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パート等も見られる 住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 古川橋 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 古川橋駅北東方 750m 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。最寄り駅からのアクセ スにやや劣るため住宅需要はやや弱く、地価は概ね横這い傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門真市及び隣接市の各鉄道沿線の住宅地域。需要層は主として市内居住の地縁者が中心で、周辺地域から の流入は少ない。大阪市にも隣接し、市内に大型事業所も立地しているため一定の住宅需要も見られ、周辺では新規の 住宅供給も見られる等、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模１００㎡未満の小規模な 物件が多く、新築戸建で２千万円台後半から３．５千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅にアパート等も見られる住宅地域にあり、周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の 画地規模において経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地 域における住宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [109.1] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門真市内の人口はやや減少傾向、高齢化が続 く中、景気の先行き不透明感もあり、市内に おける取引件数もやや減少している。 守口市に隣接した市域北部の最寄り駅からの アクセスにやや劣る地域で、需要は限定的で 、地価は概ね横這い傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％