鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽曳野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０９ -1	松原市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m国道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,200)
b	０８０６ -1019	藤井寺市		建付地	（　）	台形	北17m府道、西10m、角地		準住居 (80,200)
c	０８１０ -1011	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南12.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０８０８ -7	富田林市		底地	（　）	ほぼ整形	南東11m国道、中間画地		１住居 (70,200)
e	０８０１ -1010	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	南16.1m府道、南東8.7m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,359	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	142,037	100 [ 127.5]	111,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 107,647	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,348	100 [ 95.9]	109,852		110,000
c	(　 ) 84,435	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,461	100 [ 79.7]	108,483		108,000
d	(　 51,711) 103,422	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,663	100 [ 95.5]	109,595		110,000
e	(　 ) 93,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	101,650	100 [ 92.9]	109,419		109,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

羽曳野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,365,859	1,735,836	6,630,023	3,518,480	3,111,543	（　0.9569） 2,977,435	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	62,029,896 円　　　　（　 78,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽曳野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	790 ㎡	36.8 m x 18.7 m	前面道路：府道　 16.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の沿道型店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,367	710,100	5.0	3,550,500
							3.0	2,130,300
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		710,100		3,550,500
								2,130,300

⑨年額支払賃料	710,100 円　×　12ヶ月　＝　 8,521,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等のより担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,521,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 596,484 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,924,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,550,500 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,130,300 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 408,123 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,365,859 円　　　　（　 10,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１２（賃）　　　　-101	2,503 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	2,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,499 円/㎡　月額支払賃料（　 2,367 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１２（賃）　　　　-102	2,420 ( 2,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,438
c	０８１２（賃）　　　　-103	2,410 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,550

羽曳野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,000 円	48,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,636 円	8,521,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 723,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 414,800 円	48,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,800 円	48,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,800 円	48,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,735,836 円　（　　　　　　 2,197 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,518,480 円（　　　　　 4,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,365,859 円
②総費用	1,735,836 円
③純収益　①－②	6,630,023 円
④建物等に帰属する純収益	3,518,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,111,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,977,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,029,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
羽曳野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽曳野 5-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　大西　圭

TEL.

鑑定評価額

86,900,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽曳野市伊賀４丁目１８２番１｢伊賀４－５－６｣				②地積　(㎡)	790 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｓ1	府道沿いの店舗、飲食店等が多い路線商業地域	北16.8m府道	水道	高鷲 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６．８ｍ府道

交通

施設

高鷲駅南方

1.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

府道沿いに店舗、飲食店等が立地する路線商業地域であり、地域要因に大きな変化はないものと予測する。路線
商業地の取引は頻繁にはみられないが、需要は安定しており、地価は堅調に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽曳野市と隣接市を含む府下南東部の路線商業地域と把握される。交通量のある幹線道路沿いで、主た
る需要者は飲食店舗や最寄品販売店舗の店舗展開等を図る法人事業者が中心と考えられる。借地上の店舗も多く、店舗
の規模・業種等によっても異なるが、標準地同規模程度で概ね３０～４０万円／坪程度が土地の中心価格帯と把握され
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は羽曳野市・周辺市の路線商業地等の取引事例より求めたもので、市場の実勢を反映されている。一方、借地
上の店舗もみられるロードサイドであり、複合不動産の市場賃料に基づいた土地価格の形成が十分に行われているとは
言い難く、収益価格は相当低位に試算されている。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[103.0]

100
[226.6]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費、観光等が持ち直しているが、海外経済
、長期金利の上昇等が懸念事項である。また
、不動産市場は弱い動きの中での高値市場に
ある。

地域要因に特段の変動はみられない。地価は
緩やかな上昇に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 +13.2
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽曳野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０５ -1026	羽曳野市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m府道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８０６ -1019	藤井寺市		建付地	（　）	台形	北17m府道、西10m、角地		準住居 (80,200)
c	０８１０ -1011	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南12.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０８０７ -1019	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	142,002	100 [ 126.3]	112,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 107,647	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,348	100 [ 94.8]	111,127		111,000
c	(　 ) 84,435	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,461	100 [ 80.7]	107,139		107,000
d	(　 ) 135,966	100 [ 125.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,948	100 [ 101.2]	109,632		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +10.2	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地購入	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +4.0
d	隣地購入	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

羽曳野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,370,295	1,731,676	6,638,619	3,496,850	3,141,769	（　0.9569） 3,006,359	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	62,632,479 円　　　　（　 79,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽曳野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	790 ㎡	36.8 m x 18.7 m	前面道路：府道　 16.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,372	711,600	3.0	2,134,800
							3.0	2,134,800
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		711,600		2,134,800
								2,134,800

⑨年額支払賃料	711,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,539,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,539,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 597,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,941,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,134,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,134,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 408,985 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,370,295 円　　　　（　 10,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０３（賃）　　　　-4	3,007 ( 2,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,372 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-2	2,351 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,475
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽曳野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,500 円	48,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	256,176 円	8,539,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 723,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 412,200 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,731,676 円　（　　　　　　 2,192 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,496,850 円（　　　　　 4,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,370,295 円
②総費用	1,731,676 円
③純収益　①－②	6,638,619 円
④建物等に帰属する純収益	3,496,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,141,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,006,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,632,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,300 円／㎡）