別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 羽曳野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -19 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市高鷲６丁目３４９番１４ ｢高鷲６－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 107   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.2m私道 水道、ガス、下水 高鷲 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ私道 交通 施設 高鷲駅南方 800m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、概ね現状を維持すると予測する。最寄駅徒歩圏に位置するが、ま だ弱さが残る地域で、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線を中心とする羽曳野市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、自己居住を目 的とし、羽曳野市、隣接市に地縁を有する一次取得層である。駅徒歩圏に位置するが、細街路が多く、弱さが残る地域 である。土地は対象地同規模程度で８００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は羽曳野市北西部の既成住宅地域にあり、地域の土地価格は類似の住宅地の取引価格を指標として形成され ている。当該地域の標準地において、賃貸住宅を建築・賃貸を想定することは現実的ではないと判断されることから、 収益還元法は非適用とした。また、本件の比準価格は標準地と同一駅勢圏等の取引事例から求めたもので市場性が反映 されている。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 87.7] [104.0] 100 93,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費、観光等が持ち直しているが、海外経済 、長期金利の上昇等が懸念事項である。また 、不動産市場は弱い動きの中での高値市場に ある。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり 、地域要因に変動はみられない。地価は弱含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％