別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 羽曳野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -15 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市南恵我之荘６丁目５３８番７３ ｢南恵我之荘６－５－６｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 恵我ノ荘駅南西方 650m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。住環境は中庸 であるが、周辺地域の街路条件がやや劣るなど、需要は軟調で、地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽曳野市を中心とした近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。主たる需要者は地縁を有する一次取得者層等 である。画地規模が大きく、周辺地域の街路条件が劣るため、選好性はやや劣位にあり、需要はやや弱含みである。需 要の中心価格帯としては、対象標準地と同程度の規模で２０００万円前半程度、中古の戸建住宅で３，０００万円程度 までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近鉄南大阪線沿線の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められ ている。一方、自用目的が主体の戸建住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は 断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [152.1] [103.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽曳野市の住宅地の地価は選好性の高い一部 の地域で上昇傾向を示す一方、大半の地域で は下落幅は緩和しつつも緩やかな下落傾向が 継続している。 恵我ノ荘駅前広場の整備及び駅へのアクセス 道路である府道拡幅事業が進捗中であるが、 現段階で価格への影響は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％