別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 羽曳野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市はびきの４丁目２９８番２７ ｢はびきの４－１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因は今後も現況を維持していくものと予測され る。最寄駅から距離があること等の利便性の問題から、地価は依然下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線を中心とする羽曳野市及び隣接地域に存する住宅地域の圏域。典型的な需要者は、自 用の居宅の取得を目的とする一次取得者層で、需要者の存する地域的な範囲は、同一需給圏内の居住者や地縁性を有す る者がほとんどであると推測される。交通接近性等に劣ることから選好性に劣り、需要は弱く地価は依然下落傾向にあ る。取引市場における中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の如く自用の戸建住宅地域の取引市場の参加者は、住環境や周辺地域の同種の不動産との比較により、取引の可 否の決定をおこなうのが一般的と認められる。また、周辺地域の賃貸市場は未成熟で、標準地の地積の点をも勘案する と地価に見合った収益が期待できる賃貸不動産の想定は困難であり、収益還元法の適用は見合わせた。以上より、代表 標準地との検討を踏まえ、市場性の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 88.9] [101.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによる影響が全国的に弱 まる中、当市住宅地の地価は、回復傾向にあ る住環境の良好な一部地域を除き、若干の下 落傾向が続く。 地域要因に変動はなく、地価も依然として弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％