別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 羽曳野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市東阪田１５９番３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 南5.8m私道 水道、ガス、下水 喜志 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ私道 交通 施設 喜志駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。最寄駅から遠く 利便性が劣るため、需要は軟調で、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽曳野市を中心とした近鉄南大阪線及び近鉄長野線沿線の住宅地域である。需要者は地縁を有する一次取 得者層が中心である。市内南東端部に位置し生活利便性がやや劣るため、地価は緩やかな下落傾向が続いている。需要 の中心価格帯としては、中古戸建で１，０００万円台の水準、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近鉄長野線沿線の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められて いる。一方、自用目的が主体の戸建住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅の建築が困難かつ戸建住宅の賃貸市場 も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比 準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [118.1] [104.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽曳野市の住宅地の地価は選好性の高い一部 の地域で上昇傾向を示す一方、大半の地域で は下落幅は緩和しつつも緩やかな下落傾向が 継続している。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％