別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 羽曳野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市野４７６番３２ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス 恵我ノ荘 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 恵我ノ荘駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま維持すると思われる。最寄り駅から遠 いため選好性に劣り、需要は弱含み、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線で、羽曳野市及びその周辺地域の住宅地域。需要者の中心は、市内及びその周辺地域 の居住者若しくは地縁性を有する一次取得者層である。バス圏の住宅地域であるため、駅への接近性に優れる住宅地と の比較となり、需要は弱い。市場の中心価格帯は把握し難いが、標準地と同程度の規模の土地で約８００万円前後、新 築戸建で２，９００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパート等の利用はほとんどなく、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成さ れていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [111.0] [104.0] 100 74,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部のベッドタウンとして発展してきたが 、人口減少・高齢化が進んでいる。宅地需要 は弱いものの、コロナ禍の影響は解消されつ つある。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 駅からやや遠く利便性に劣る。需要は弱く、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％