別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 羽曳野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市羽曳が丘西２丁目４番６１ ｢羽曳が丘西２－４－６１｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．１ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地で、地域要因には特段の変動はなく、今後も現況を維持するもの と予測される。最寄駅から距離があること等利便性に劣り、地価は若干の下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線を中心とする羽曳野市及び隣接地域に位置する中規模戸建住宅地域の圏域。需要者は 、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層が中心で、地縁性を有する者が大半と推測される。区画整然とした住宅 団地であるが、交通接近性等の利便性に劣ることや規模と取引総額の問題等により選好性に劣り、需要は弱く地価は依 然下落局面にある。市場の中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は中規模戸建住宅団地に存しており、市場参加者は、居住快適性や同種の不動産の取引価格との比較により、取 引の意思決定をするのが通常である。また、標準地は賃貸市場の未成熟な戸建住宅団地内に存しており、共同住宅は見 受けられず、収益価格の試算は困難である。以上より本件においては、代表標準地価格との比較検討も踏まえたうえで 、市場の実態を反映する実証的な価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [105.4] [102.0] 100 76,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響が全国的に弱まり つつある中、当市住宅地の地価は、住環境の 良好な一部地域を除き、依然若干の下落傾向 にある。 地域要因に特筆すべき変動はく、地価は下落 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％