別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 柏原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -12 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 84,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市大字高井田１２０４番３３８ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南東6.8m市道 水道、ガス 高井田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 高井田駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく今後も同様の住環境を維持すると予測する 。利便面に劣る高台丘陵地にあって、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線・近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内丘陵地、高台の住宅地域である。駅徒歩圏の街路 条件の良い平地の住宅地では横這い乃至微増、丘陵地、高台、駅距離のある住宅地は下落傾向にある。当該エリアは生 活利便性等に劣ることから需要は弱く、需要者は自己使用目的の市内居住者が中心で市外からの転入は殆ど見られない 。相対的な割安感が生じており市場では中古戸建で総額数百万円と安値での取引が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は丘陵地の中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域特性の類 似した周辺類似地域内のもので説得力を有する。一方、周辺に共同住宅は見られず、また標準地の画地規模から収益物 件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価 と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [173.2] [103.0] 100 84,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢 、部品不足、原油・原材料価格の高騰、為替 変動が内外経済に与える影響に注視が必要で ある。 古くに開発された高台住宅地域で、地域要因 に特段の変動は認められない。生活利便性等 に劣ることから地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％