別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 柏原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -10 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市大字青谷２２０１番外 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東2.9m市道、北側道 水道 河内堅上 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．９ ｍ市道 交通 施設 河内堅上駅北西方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の一般住宅、農家住宅混在の住宅地域で、地域要因に変動はなく今後も同様の住環境を維持す るものと予測する。当該地域に対する需要は弱く地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線・近鉄大阪線沿線の概ね柏原市及び周辺の市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であ る。主たる需要者は地縁性を有する一次取得者が中心で圏外からの転入は殆ど見られない。最寄り駅から徒歩圏である が狭隘曲折な街路条件、傾斜のある地勢の農家集落地域に対する需要は限定的で地価は依然下落傾向にある。取引は少 なくあったとしても同族間や知人間が多く、規模や価格帯もばらつき需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落の住宅地域にあり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似し た周辺類似地域内のもので説得力を有する。市街化調整区域にあって周辺に共同住宅は見られないため収益還元法の適 用は見送った。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地 との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [153.2] [104.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢 、部品不足、原油・原材料価格の高騰、為替 変動が内外経済に与える影響に注視が必要で ある。 市街化調整区域内の集落地域にあって、地域 要因に特段の変動は認められない。需要は弱 く地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％