別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 柏原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -9 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市本郷３丁目７９３番１９ ｢本郷３－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 柏原 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ市道 交通 施設 柏原駅北西方 950m 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。交通接近条件がやや劣ることから、 地価は引き続き緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線・近鉄大阪線沿線の柏原市並びに隣接市の小規模一般住宅地域と判定した。需要者は、自己 使用目的による柏原市内の居住者が中心である。小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるが、利便性等にや や劣る地域であり、市場は依然として低迷状態にある。中心となる価格帯は土地は８０㎡程度で８００万円前後、新築 戸建住宅は２，２００万円台から３，０００万円程度の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺に共同住宅等の賃貸物件は存在しない地域であり、自用目的で の取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な価格 である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [158.4] [102.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市の住宅地の地価は、最寄駅からの距離 等の利便性、居住環境等により地価水準に変 動が見られ、二極化の様相を呈してきている 。 住宅地域として熟成しており、大きな変動は 認められない。最寄駅からやや距離があるた め需要は少なく、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％