別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 柏原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -7 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 77,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市玉手町３９番３ ｢玉手町１１－７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 道明寺 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ市道 交通 施設 道明寺駅南東方 910m 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。今後とも現状を維持すると予 想される。地価は引き続き緩やかな下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線及びＪＲ関西本線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定し た。需要者は、自己使用目的の柏原市内の居住者が中心である。同一需給圏外からの転入者は少ない。生活利便性等に 劣る地域であるため、市場は引き続き低迷状態にある。中心となる価格帯は、土地で１００㎡程度で８００万円前後、 新築戸建住宅は２，４００万円から２，８００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺に共同住宅等の賃貸物件は存在しない地域であり、自用目的 での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な価 格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [184.8] [101.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市の住宅地の地価は、最寄駅からの距離 等の利便性、居住環境等により地価水準に変 動が見られ、二極化の様相を呈してきている 。 住宅地域として熟成しており、大きな変動は 認められない。駅への接近性や生活利便性に 劣るため、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％