別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 柏原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -5 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市大正１丁目６２０番１２ ｢大正１－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 柏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北４ｍ市 道 交通 施設 柏原駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の既存住宅地域であり、地価に係る地域要因に変化は見られない。よって 今後も現状を維持し、地価水準は概ね横這いで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定した。主な需要者は 柏原市内に生活圏を有する一次取得者層と把握した。柏原市は高齢化が進み生産年齢人口の減少から住宅需要は生活利 便性、立地に優れた物件に集中する傾向が強まり、それ以外の物件は依然弱含みである。市場の中心となる価格帯は土 地では８０㎡程度で１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であり、 収益物件の想定は現実的ではない。したがって、規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格 は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [125.7] [104.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市は人口の減少、高齢化が進んでいる。 住宅需要は利便性に優れた物件に偏る傾向が 強まっている。 柏原駅の徒歩圏にある既存住宅地域である。 地価は概ね横這い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％