別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕面 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -27 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　安原　香代   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市森町南１丁目１５番１１ ｢森町南１－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 千里中央 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．６ ｍ市道 交通 施設 千里中央駅北西方 13.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は箕面市北部郊外において大規模開発された中規模戸建住宅地域を形成している。今後は戸建住宅の建築 等が進み、緑豊かな良好な環境が形成され、熟成されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大規模開発された箕面森町の戸建分譲地域を中心とする箕面市北部の新興の戸建住宅地域の圏域である。 需要者は大阪府北部圏、大阪市内に居住する一次取得者層の若い世代が中心である。当該地域は順調に宅地分譲が行わ れ、良好な街並みが形成され、年々熟成度が増してきており、緑豊かな閑静な住宅地として人気は高い。土地は１８０ ㎡程度で１，３００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とした閑静な新興の住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件は無く、戸建住 宅の賃貸市場も成立していないため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準と し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊能 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [ 61.6] [100.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向で推移している。地 価はやや上昇傾向にあり、新駅より徒歩圏の 地域は特に上昇傾向にある。コロナ禍による 影響は無い。 大規模開発され、分譲中の住宅地域である。 最寄駅からはバス圏であるが、順調に戸建住 宅が建ち並ぶ閑静な街並みが形成され、需要 は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％