別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕面 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -17 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博   TEL.

鑑定評価額 69,300,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市百楽荘３丁目２２６番 ｢百楽荘３－６－３｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 牧落 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 牧落駅南方 300m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと考えられ る。良好な住環境から、地価水準はやや上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線、阪急箕面線及び北大阪急行線沿線で、箕面市に存し中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であ る。需要者は、大阪府北部に居住する４０代～５０代のファミリー世帯の富裕世帯主が想定される。最寄駅から徒歩圏 にあり、閑静な住宅街であることから需給バランスは強含みで推移している。土地は２００㎡程度で５，０００万円程 度、新築戸建物件は７，０００～８，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については自己の居住を目的とする規範性の高い取引事例に基づき試算された。収益価格については、賃貸市 場が成熟しておらず、収益還元法の適用が困難であるため試算を行わなかった。自用目的での取引が多いため、実際の 市場実態を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 253,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の市況動向は、世界的な原材料の高騰、 円安による経済不安、まだまだ残る新型コロ ナの影響も懸念され不透明感が残る。 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で あり、最寄駅の接近性にも優れ、需給は安定 的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％