別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕面 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -12 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　石黒　健二   TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市小野原西６丁目１９６６番 ｢小野原西６－７－６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 地区計画等 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等が見ら れる区画整理済の住 宅地域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 北千里 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．６ ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、周辺には建築条件付き宅地分譲地も見られる。今後 も現況の環境を維持して推移するものと思料され、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線、北大阪急行線、大阪モノレール線のうち、箕面市東部を中心とする住宅地域である。需要者 は同一需給圏内の中高所得者層が中心である。最寄駅からバス圏であるが、街区整然とした閑静な中規模戸建住宅地域 として人気があり、一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は土地１８０㎡程度で、㎡あたり２００，００ ０円～２３０，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺地域を含めてアパート等の収益物件も見られるものの、 標準地の画地規模では収益物件としての取得を目的とする需要は少ない。取引のほとんどが自用目的の取引であるため 収益価格を求めることはできなかった。よって多数の類似性の高い取引事例との比較により市場性を反映した比準価格 を求め、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 63.3] [100.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響等による厳しい状況 が徐々に緩和されつつある。箕面市の不動産 市場は底堅く需給動向は堅調に推移している 。 最寄駅から徒歩圏外であるが、戸建住宅の建 ち並ぶ区画整然とした比較的人気の高い住宅 地域で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％