別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕面 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -10 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　安原　香代   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市今宮４丁目１番１２ ｢今宮４－１７－２０｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南東6.6m市道 水道、ガス、下水 北千里 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．６ｍ 市道 交通 施設 北千里駅北西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、北大阪急行線の延伸事業により徒歩圏内になることから 、今後は利便性の向上が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線、北大阪急行線、大阪モノレール線のうち、箕面市東部を中心とする住宅地域の圏域である。 需要の中心は、中高所得者層である。当該地域は区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、最寄駅からバス圏で あるが、北大阪急行線の延伸事業により徒歩圏内になるため、近年の需給関係は良好である。土地は１４０㎡程度で２ ，６００万円前後、新築戸建物件は５，０００万円迄が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする、ほぼ熟成した住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件は無く、また戸建住宅 の賃貸市場が成立しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標 準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 73.4] [103.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向で推移している。地 価はやや上昇傾向にあり、新駅より徒歩圏の 地域は特に上昇傾向にある。コロナ禍による 影響は無い。 バス圏であるが、戸建住宅が建ち並ぶ熟成し た住宅地域を形成している。北大阪急行線延 伸事業の影響を受けるため潜在的な需要は認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％