鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

箕面 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１５ -30	箕面市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,160)
b	１１１５ -31	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,200)
c	１１０８ -104	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、中間画地		１中専高度地区4種 (60,200)
d	１１１５ -8	箕面市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	189,248	100 [ 84.0]	225,295	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 230,535	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,149	100 [ 104.0]	223,220		228,000
c	(　 ) 245,403	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	243,735	100 [ 105.6]	230,810		235,000
d	(　 ) 140,647	100 [ 70.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	198,954	100 [ 87.6]	227,116		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	売急ぎ	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

箕面 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,172,031	1,295,144	5,876,887	4,023,800	1,853,087	（　0.9526） 1,765,251	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	42,029,786 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区4種	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	14.9 m x 16.3 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。約５３㎡：６戸。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	87.0	104.40	1,720	179,568	2.0	359,136
							2.0	359,136
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,750	189,000	2.0	378,000
							2.0	378,000
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,750	189,000	2.0	378,000
							2.0	378,000
～

～

計		360.00	89.0	320.40		557,568		1,115,136
								1,115,136

⑨年額支払賃料	557,568 円　×　12ヶ月　＝　 6,690,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,690,816 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 604,385 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,950,431 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,115,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,115,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 211,341 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,172,031 円　　　　（　 29,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０７（賃）　　　　-6	2,013 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,864	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,813 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１０２（賃）　　　　-4	1,645 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,600 円	64,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	226,644 円	7,554,816　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,295,144 円　（　　　　　　 5,352 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,023,800 円（　　　　　 16,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,172,031 円
②総費用	1,295,144 円
③純収益　①－②	5,876,887 円
④建物等に帰属する純収益	4,023,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,853,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,765,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,294 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,029,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
箕面 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箕面 -8

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　北村　亮二

TEL.

鑑定評価額

55,400,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	箕面市牧落３丁目１３番１５外｢牧落３－１３－２２｣				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区4種
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域	東7.4m市道	水道、ガス、下水	牧落 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７．４
ｍ　市道

交通

施設

牧落駅東方

800m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区4種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は戸建住宅と共同住宅が見られる住宅地域であり、当面は現状の環境を維持して推移するものと予測す
る。交通接近性、生活利便性に優れることから需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は箕面市、池田市及び豊中市の阪急箕面線、宝塚線、大阪モノレール線沿線の中規模一般住宅地域である。
主たる需要者は同一需給圏内に在住の比較的所得水準の高い需要者層である。近隣地域は牧落駅徒歩圏内に存し、街区
が整然とした居住環境良好な街並みを形成している。根強い需要があるが供給が少なく地価は上昇傾向で推移している
。需要の中心となる価格帯は土地のみの場合、約２００㎡程度の画地であれば４，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は箕面市内の阪急箕面線の各駅を最寄りとする戸建住宅地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映
した価格である。一方、当該地域は共同住宅も見られる地域であることから、共同住宅を想定し収益価格を試算したが
、十分な有効活用が困難で、収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参酌に留め、市場の実態を反映して規
範性を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　箕面 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 246,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[109.1]

[102.0]
100

229,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

箕面市の人口は北部丘陵地の住宅団地開発も
あり増加傾向。住宅地の地価は、最寄駅徒歩
圏内及び新駅の影響を受ける地域を中心に上
昇傾向。

駅徒歩圏に位置する住宅地域で、交通接近性
、生活利便性に優れることから、需要は安定
しており、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

箕面 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０２ -17	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、東2.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	１１１５ -30	箕面市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,160)
c	１１０８ -106	箕面市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6.5m市道、中間画地		近商高度地区7種 (90,300)
d	１１１５ -31	箕面市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,832	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	164,580	100 [ 74.0]	222,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 190,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	189,248	100 [ 84.0]	225,295		230,000
c	(　 ) 224,674	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	230,121	100 [ 101.0]	227,843		232,000
d	(　 ) 230,535	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,149	100 [ 104.0]	223,220		228,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

箕面 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,096,566	1,278,045	5,818,521	3,974,200	1,844,321	（　0.9526） 1,756,900	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,830,952 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箕面 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区4種	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	14.9 m x 16.3 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均面積５３㎡程度と想定した。駐車場６台。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	87.0	104.40	1,630	170,172	2.0	340,344
							3.0	510,516
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,690	182,520	2.0	365,040
							3.0	547,560
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,700	183,600	2.0	367,200
							3.0	550,800
～

～

計		360.00	89.0	320.40		536,292		1,072,584
								1,608,876

⑨年額支払賃料	536,292 円　×　12ヶ月　＝　 6,435,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,435,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 589,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,781,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,072,584 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,868 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,608,876 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 304,914 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,096,566 円　　　　（　 29,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１１０（賃）　　　　-2	2,103 ( 2,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１１０（賃）　　　　-6	1,746 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	1,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箕面 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,400 円	64,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	221,145 円	7,371,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,800 円	64,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,278,045 円　（　　　　　　 5,281 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,100,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,974,200 円（　　　　　 16,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,096,566 円
②総費用	1,278,045 円
③純収益　①－②	5,818,521 円
④建物等に帰属する純収益	3,974,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,844,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,756,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,260 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,830,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）