別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕面 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -5 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　安原　香代   TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市瀬川１丁目１３３番１ ｢瀬川１－１３－２｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス、下水 石橋阪大前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 石橋阪大前駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見られないことか ら、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪急宝塚線・阪急箕面線沿線等で、箕面市・池田市等の大阪府北部の住宅地域の圏域である。需要者 の中心は大阪府下に居住する中所得者層である。当該地域は最寄駅より徒歩圏内に位置し、閑静な既存の住宅地域を形 成しているが、周辺の街路条件がやや劣ることから、需要は普通程度の地域である。土地は２４０㎡程度で４，４００ 万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とした閑静な既存の住宅地域を形成しており、賃貸マンション等の収益物件はほと んどなく、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等も勘案し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [136.8] [103.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向で推移している。地 価はやや上昇傾向にあり、新駅より徒歩圏の 地域は特に上昇傾向にある。コロナ禍による 影響は無い。 最寄駅より徒歩圏内にある戸建住宅を中心と した住宅地域を形成しているが、街路条件は やや劣る。需要は普通程度の地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％