別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕面 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　石黒　健二   TEL.

鑑定評価額 57,600,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市桜井１丁目１５７番２ ｢桜井１－１５－１６｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桜井 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桜井駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、周辺には建築条件付き宅地分譲地も見られる。今後 も現況の環境を維持して推移するものと思料され、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線、阪急箕面線及び北大阪急行線沿線で、箕面市に存し中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であ る。需要者は、大阪府北部に居住する４０代～５０代のファミリー世帯の世帯主が想定される。最寄駅から徒歩圏にあ り、閑静な住宅街であることから需給バランスは強含みで推移している。土地は２００㎡程度で、㎡あたり２５０，０ ００円～２８０，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域内で戸建住宅が建ち並んでおり、周辺地域を含めてアパート等の収益物件も若干見 られるものの、標準地の画地規模では収益物件としての取得を目的とする需要は少ない。取引のほとんどが自用目的の 取引であるため収益価格を求めることはできなかった。よって多数の類似性の高い取引事例との比較により市場性を反 映した比準価格を求め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [ 95.1] [101.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    255,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響等による厳しい状況 が徐々に緩和されつつある。箕面市の不動産 市場は底堅く需給動向は堅調に推移している 。 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、周 辺には建築条件付き宅地分譲地も見られ、需 要は安定しており、土地価格は上昇傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％