別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 箕面 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　平岩　宗晴   TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市桜ケ丘１丁目４２２番５ ｢桜ケ丘１－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 牧落 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　市道 交通 施設 牧落駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域であり、現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予 測する。地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線・阪急箕面線・大阪モノレール線沿線のうち箕面市・池田市・豊中市北部の住宅地域。需要 者の中心は同一需給圏内の居住者であるが圏外からの転入も認められる。環境良好な箕面市の住宅地域として人気は高 く需要は根強いものがあり需給動向は概ね堅調である。土地は１５０㎡～２００㎡程度で３３００万円～４５００万円 程度、新築戸建物件は５０００万円～６０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がほとんどなく、自己使用目的での 取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。 代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [114.5] [101.0] 100 216,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベ ッドタウンとして箕面市の不動産市況は概ね 安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇 傾向で推移した。 箕面市南西部の駅に近い環境良好な住宅地域 として人気が根強く、需給動向は堅調であり 、地価は若干の上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％