鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和泉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -29	和泉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.8m市道、東4.3m、角地		準工 (70,200)
b	６１０ -16	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m道路、中間画地		２住居 (60,160)
c	６１３ -2	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	６１３ -27	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m私道、中間画地		１住居 (60,196)
e	６１４ -19	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.4m市道、中間画地		１中専 (60,176)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	67,753	100 [ 77.1]	87,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	89,600
b	(　 ) 49,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,424	100 [ 58.7]	84,198		85,900
c	(　 ) 83,306	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	81,673	100 [ 86.5]	94,420		96,300
d	(　 ) 90,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,109	100 [ 91.9]	96,963		98,900
e	(　 ) 70,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,014	100 [ 81.3]	84,888		86,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

和泉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,494,713	405,754	2,088,959	1,510,840	578,119	（　0.9725） 562,221	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,493,800 円　　　　（　 70,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.00	ＬＳ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	9.6 m x 21.3 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、専有面積３５㎡程度、総戸数４戸の賃貸マンション

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	71.00	100.0	71.00	1,325	94,075	1.0	94,075
							2.0	188,150
～

～

～

～

計		142.00	100.0	142.00		188,150		188,150
								376,300

⑨年額支払賃料	188,150 円　×　12ヶ月　＝　 2,257,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,257,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 264,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,377,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,150 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 115,148 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 252 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,494,713 円　　　　（　 14,094 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０３（賃）　　　　-2	1,418 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,325 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１４（賃）　　　　-1	1,209 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,369
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,200 円	21,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,254 円	2,641,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 405,754 円　（　　　　　　 2,292 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,510,840 円（　　　　　 8,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,494,713 円
②総費用	405,754 円
③純収益　①－②	2,088,959 円
④建物等に帰属する純収益	1,510,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	578,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	562,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,493,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出
和泉 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和泉 -22

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　安松谷　博之

TEL.

鑑定評価額

16,200,000 円

１㎡当たりの価格

91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和泉市肥子町２丁目１７０９番１外｢肥子町２－９－２３｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	住宅、工場、マンション等が混在する住宅地域	南東8.4m市道	水道、ガス、下水	和泉府中 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 140 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　８．
４ｍ市道

交通

施設

和泉府中駅南西方

760m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅やマンション、工場等が混在する住宅地域として熟成しており、当面の間は現状を維持するものと予測
される。市場は回復傾向で推移しており、地価は横ばい傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で、和泉市を中心とする圏域である。需要者は和泉市居住者が中心を占め、同一需給圏外
からの転入者は少ない。不動産市場は回復傾向で推移しており、地価は横ばい傾向の地域も見られるようになった。利
便性の劣る地域においては下落傾向が目立つ。建売住宅は総額２５００～３０００万円台、中古物件については２００
０万円以下の価格帯が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。中小規模の戸建住宅がほとんどであり、賃貸共同住宅等の収益目的
物件は、比較的規模の大きな画地以外では見あたらない。近隣においては自己使用目的の物件の取引がほとんどである
ことから、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和泉 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[114.1]

[102.0]
100

91,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

和泉市においては、目立った開発等も見られ
ず、また景気の動向を反映して地価は概ね横
ばい傾向で推移している。

価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

和泉 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -35	和泉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.8m市道、中間画地		１中専 (60,192)
b	６１２ -13	和泉市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m道路、中間画地		２住居 (60,200)
c	６１３ -24	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m道路、中間画地		１中専 (60,160)
d	６１３ -31	和泉市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,670	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	113,627	100 [ 128.1]	88,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	90,500
b	(　 ) 80,243	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	79,210	100 [ 86.5]	91,572		93,400
c	(　 ) 74,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	73,613	100 [ 83.6]	88,054		89,800
d	(　 ) 122,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	121,687	100 [ 135.6]	89,740		91,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣接地購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +45.0
a	隣接地購入	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

和泉 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,250,413	369,575	1,880,838	1,362,580	518,258	（　0.9725） 504,006	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,200,133 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.00	ＬＳ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	9.6 m x 21.3 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均専有面積３５．５㎡、１ＬＤＫ。駐車場確保のため２階建想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	71.00	100.0	71.00	1,201	85,271	1.0	85,271
							2.0	170,542
～

～

～

～

計		142.00	100.0	142.00		170,542		170,542
								341,084

⑨年額支払賃料	170,542 円　×　12ヶ月　＝　 2,046,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されておるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,046,504 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 238,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,144,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	170,542 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 341,084 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 104,372 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 252 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,250,413 円　　　　（　 12,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０８（賃）　　　　-1	1,062 ( 1,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,201 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１４（賃）　　　　-1	1,209 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,285
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,900 円	19,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	71,475 円	2,382,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,000 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 369,575 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,362,580 円（　　　　　 7,698 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,250,413 円
②総費用	369,575 円
③純収益　①－②	1,880,838 円
④建物等に帰属する純収益	1,362,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	518,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	504,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,847 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）