別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和泉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -21 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市和気町２丁目５０４・５０５番合併１５ ｢和気町２－５－２｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.9m道路 水道、ガス、下水 和泉府中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．９ ｍ道路　 交通 施設 和泉府中駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅よりやや距離の離れた戸建住宅地域として概ね成熟しており、特段の地域要因の変動もないと認められる 。地価水準は需給動向がほぼ均衡しており、暫くはこのまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で、和泉市及び隣接市の既成住宅地域が存する圏域と認められる。主たる需要者は和泉市 及び周辺市の居住者が中心と認められる。景気低迷の影響があるものの地価水準がやや低位にあることから住宅地需要 は持ち直しており、地価水準は回復傾向にある。建売住宅は土地面積１００㎡程度で総額３０００万円前後が需要の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域に存するため、価格形成は収益性が反映されにくいと認められる。本件において求め た試算価格は比準価格のみであるが、規範性の高い取引事例を基に適切に補・修正を行っており、同価格は実証的な価 格であると認められる。本件においては、比準価格を中心に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [116.4] [102.0] 100 83,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市内住宅地域の土地需要は、人口の微減 傾向にあるものの、新型ロナ禍前の水準に戻 りつつある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％