別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 和泉 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -10 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 81,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市伯太町２丁目６３番９ ｢伯太町２－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗併用 住宅等が多い既成住 宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 和泉府中 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 和泉府中駅北東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測さ れる。地価は新型コロナの影響が回復し若干の上昇に転じ推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和泉市を中心に隣接市を含むＪＲ阪和線沿線の住宅地域。主たる需要者は、同圏域の一次又は二次取得 者層で地縁性が強いため圏外からの転入は少ない。周辺に自衛隊駐屯地などが立地する住環境は市内で標準程度である 。和泉府中駅前の再開発の効果もあり一定以上の需要は認められる。新型コロナの影響の回復で地価は若干の上昇で推 移している。中心価格帯は、１００㎡前後の土地の新築戸建総額で概ね２５００万円～３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は戸建住宅を中心に店舗併用住宅、共同住宅等も一部見られる住宅地域であるが、対象地は小規模 画地で採算に合う賃貸用住宅の想定が困難であると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域におい ては、自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、実際の取引事例に立脚し市場の実勢を反映した規範性 の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [118.9] [101.0] 100 81,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市は新型コロナの影響が回復し、和泉中 央駅や再開発が行われた和泉府中駅徒歩圏住 宅地は地価の回復が進み、一方徒歩圏外など は回復が遅れる。 住宅・店舗併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域。 新型コロナの影響が回復し、再開発を行った 和泉府中駅徒歩圏のプラス要因もあり地価は 上昇に転じ推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％