別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 和泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -2 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市太町１７３番１６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い交通至便な住宅地 域 西5.8m市道 水道、ガス、下水 北信太 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．８ｍ 市道 交通 施設 北信太駅北東方 270m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が優れる既成住宅地で、近隣周辺では北信太駅前整備計画が進行中である。需要は概ね堅調で、地価は上 昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線の住宅地域で、和泉市及び隣接市町を中心とした圏域と判断した。需要者は和泉市及び隣接市 町の居住者である。和泉市内住宅地は従来通り二極化が進んでいるが、利便性が優れる住宅地域は需給関係が安定し、 地価は横ばいから上昇に転じている。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地１００㎡程度で、総額３０００万円～３５０ ０万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住目的の取引が大半を占める住宅地域で、求められた比準価格は市場の実態を反映した実証性を有す る価格である。一方、戸建住宅の賃貸借市場が形成されていないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。以上 より、市場性を反映した実証性及び説得力がある比準価格を採用し、指定基準地及び周辺に存する標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　和泉（府） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市の人口は微減、高齢化率は上昇してい る。コロナ禍による実需への影響は殆どなく 、従来通り地価の二極化が続いている。 ＪＲ沿線駅徒歩圏内の地価は横ばいから上昇 傾向に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.7 ％