別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -17 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　誠   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市北条６丁目２３２８番９１ ｢北条６－１５－３０｣ ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 野崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 野崎駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道１７０号以東に位置し、丘陵地に小規模一般住宅地が建ち並ぶ地域として熟成している。傾斜がきつく需 要は弱含みで推移しており、当面は地価下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏：大東市及び四條畷市を中心とするＪＲ片町線沿線の住宅地域。②需要者：大東市、四條畷市等に居住す る１次、２次取得者層で周辺に地縁を有する者。③需給動向：旧国道１７０号以東の急傾斜地に存することから、需要 は弱く地価は下落基調にある。④取引が少ないため近隣地域における中心的な価格帯は見出しがたいが、周辺の中古物 件の総額は１０００万円未満の水準。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどなく、戸建住宅が転勤等の事情で賃貸されるケース が散見される程度である。自己使用目的の取引が中心で戸建住宅の賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用 は断念した。本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に標準地及び前年価格との均衡にも留意 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [103.6] [101.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和される中で、このとこ ろ持ち直しの動きがみられる。 特に変動は認められない。標準地において、 地価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％