別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -6 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市北条１丁目２９番２１ ｢北条１－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 130   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ利便性良い 住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 野崎 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 野崎駅北東方 300m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 主として中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測 される。類似地域における新規建売の供給が見られ、競争力は普通程度で推移している。地価は横ばい傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大東市及び四條畷市に存する中小規模戸建住宅地域である。特にＪＲ片町線の駅から徒歩圏内で平坦な 地勢の地域と価格牽連性が高い。主たる需要者層は大阪市中心部や居住地周辺へ通勤する一次・二次取得者である。主 たる需要者は収益性よりも地縁や価格総額の水準を重視して取引しているものと認められる。周辺地域では土地１００ ～１５０㎡程度で１，５００～２，３００万円程度が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内における主たる需要者の市場特性を踏まえ、収益還元法は適用しなかった。対象標準地の鑑定評価額の決定 にあたっては、上記市場の特性から主たる需要者は収益性よりも類似地域における地縁や取引価格の水準を重視するこ とを踏まえ、比準価格を標準とし、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関 連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [102.0] 100 [121.8] [101.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大東市の住宅地の地価動向は、地勢の劣る山 側地域では依然弱含みであるが、全般的には 地価は改善傾向にあり、横ばい若しくはやや 上昇傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％