別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -3 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市幸町４５０番９ ｢幸町５－３８｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 住道 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 住道駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 住道駅から徒歩圏内にあって、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。需要が底堅いことから 、地価水準も安定的に推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線各駅から徒歩圏内に形成された中規模一般住宅地域。需要者の中心は主に大東市や近隣 都市に居住する一次・二次取得者。住道駅から徒歩圏内にあって需要は底堅く、また新規供給が少ないことから地価水 準は安定的に推移している。幸町地区の取引は少ないが、周辺類似地域等の取引実態からみて、新築建売物件で総額４ ０００万円台の水準にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は鉄道駅から徒歩圏内に位置するものの、中規模一般住宅が比較的整然と建ち並ぶ土地利用状況にあり、自用目 的の取引が支配的である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地と同じ住道駅徒歩圏内の中小 規模住宅地事例を中心に採用しており、当地域の地価水準を示すもので規範性が高い。本件評価にあたっては、比準価 格を中心に周辺の需給動向等を勘案の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [114.0] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価上昇のなか、日銀による異次元 金融緩和政策の見直しにより、我が国の不動 産市場も今後影響を受ける可能性がある。 人気の住道駅から徒歩圏内という利便性を背 景に需要は安定しており、大きな変動要因は 見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％