鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松原 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０９ -1022	松原市		更地	（　）	正方形	北4.7m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	７３９８ -16	八尾市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.2m市道、中間画地		工業 (70,200)
c	０８０９ -1039	松原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、北4.9m、西9m、三方路		２中専高度地区2種 (80,200)
d	７８６２ -27	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	０８１２ -2	松原市		更地	（　）	不整形	西6.5m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,444	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,147	100 [ 88.9]	107,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 109,426	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,958	100 [ 104.5]	106,180		109,000
c	(　 ) 129,495	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	128,997	100 [ 122.1]	105,649		109,000
d	(　 ) 105,840	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,110	100 [ 100.9]	106,155		109,000
e	(　 ) 71,641	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	77,402	100 [ 73.5]	105,309		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

松原 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,536,774	5,497,820	19,038,954	13,808,400	5,230,554	（　0.9486） 4,961,704	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	110,260,089 円　　　　（　 77,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	800.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,430 ㎡	38.7 m x 35.9 m	前面道路：府道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域状況から１～２階建の倉庫兼事務所（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	1,400.00	100.0	1,400.00	1,505	2,107,000	4.0	8,428,000
							3.0	6,321,000
～

～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,107,000		8,428,000
								6,321,000

⑨年額支払賃料	2,107,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,284,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費授受は標準的でないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,284,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,022,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,261,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,428,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,321,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,197,956 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,536,774 円　　　　（　 17,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１０（賃）　　　　-4	1,155 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,588 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０（賃）　　　　-5	1,926 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,605
c	０８１０（賃）　　　　-7	1,618 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,618

松原 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	222,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	758,520 円	25,284,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,298,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,887,000 円	222,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,497,820 円　（　　　　　　 3,845 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	222,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 70 ％　＋　0.0675 × 15 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,808,400 円（　　　　　 9,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,536,774 円
②総費用	5,497,820 円
③純収益　①－②	19,038,954 円
④建物等に帰属する純収益	13,808,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,230,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,961,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,260,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松原 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松原 9-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　西浦　宣行

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松原市大堀１丁目２１番５外｢大堀１－４－１７｣				②地積　(㎡)	1,430 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	事務所、倉庫兼寄宿舎Ｓ4	大中規模の工場、倉庫が多い工業地域	東11m府道、南側道	水道、ガス、下水	恵我ノ荘 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 39.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ　府道

交通

施設

恵我ノ荘駅北方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模の工場が建ち並ぶ府道沿いの工業地域であり、阪神高速道路大和川線の供用開始から流通業務地域とし
てはその相対的位置を好感として需要が高く、当分地価は強含みの傾向にものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね大阪府下の南部・東部圏域にある阪神高速道路松原線、同大和川線、同東大阪線、西名阪自動車道
、阪和道等の沿線エリアの流通業務地域である。需要者の中心は、大中規模工場、倉庫を営む事業者である。東方近接
における倉庫業の進出により工業環境が刷新されたこと、令和２年３月末に阪神高速道路大和川線が全面供用開始され
、コロナ禍の影響もなく、松原市の不動産市場は回復しつつある中、地域内の不動産市況は未だ活況の状況下にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件は周辺部に見受けられるものの、周辺部において倉庫業等の賃貸物件も存するが、自家自用としての需要が主
な地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の相対的な規範性が劣るものと判断される。したがって、本件
では市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参考程度にとどめ、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ
て調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富田林 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,400 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[ 72.3]

[103.0]
100

107,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響も希薄とな
り、不動産市場は落ち着きを見せつつある。
ただ、松原市における工業地需要は高い傾向
をつづけている。

令和２年３月末に阪神高速道路大和川線が全
面開通したことにより、輸送ルートが飛躍的
に向上し、物流拠点として好感され、地価上
昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 -23.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松原 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０９ -1022	松原市		更地	（　）	正方形	北4.7m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	０８０９ -29	松原市		更地	（　）	ほぼ台形	北26m府道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	０８０９ -1039	松原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、北4.9m、西9m、三方路		２中専高度地区2種 (80,200)
d	０８１２ -2	松原市		更地	（　）	不整形	西6.5m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)
e	０８１６ -1028	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,444	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,147	100 [ 85.2]	111,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 53,623	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.4]	69,765	100 [ 70.7]	98,678		102,000
c	(　 ) 129,495	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	128,997	100 [ 124.3]	103,779		107,000
d	(　 ) 71,641	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	77,402	100 [ 76.3]	101,444		104,000
e	(　 ) 114,203	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,231	100 [ 105.8]	108,914		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

松原 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,966,150	5,363,380	18,602,770	13,435,200	5,167,570	（　0.9486） 4,901,957	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	108,932,378 円　　　　（　 76,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	800.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,430 ㎡	38.7 m x 35.9 m	前面道路：府道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況から１階～２階を倉庫兼事務所と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫兼事務所一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	1,400.00	100.0	1,400.00	1,470	2,058,000	4.0	8,232,000
							3.0	6,174,000
～

～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,058,000		8,232,000
								6,174,000

⑨年額支払賃料	2,058,000 円　×　12ヶ月　＝　 24,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,696,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,975,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,720,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,232,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,174,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,170,096 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,966,150 円　　　　（　 16,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１０（賃）　　　　-8	1,233 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,551 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１０（賃）　　　　-7	1,618 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,571
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松原 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	216,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	740,880 円	24,696,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,274,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	216,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,363,380 円　（　　　　　　 3,751 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

15 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	216,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 70 ％　＋　0.0675 × 15 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,435,200 円（　　　　　 9,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,966,150 円
②総費用	5,363,380 円
③純収益　①－②	18,602,770 円
④建物等に帰属する純収益	13,435,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,167,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,901,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,932,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,200 円／㎡）