鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０９ -1	松原市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m国道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,200)
b	０８１１ -1001	松原市		更地	（　）	長方形	南7m府道、東17m、角地		準工地区計画等 (80,200)
c	０８１３ -9	松原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m府道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
d	０８０９ -1036	松原市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m府道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e	０８１０ -1021	羽曳野市		更地	（　）	不整形	南10.4m府道、西6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,359	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	142,037	100 [ 130.2]	109,091	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 151,339	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	158,461	100 [ 141.6]	111,907		112,000
c	(　 ) 131,961	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,656	100 [ 127.3]	106,564		107,000
d	(　 ) 121,714	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	128,669	100 [ 116.1]	110,826		111,000
e	(　 ) 106,100	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	116,859	100 [ 110.6]	105,659		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

松原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,766,947	7,323,100	27,443,847	21,557,900	5,885,947	（　0.9465） 5,571,049	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	116,063,521 円　　　　（　 78,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所兼作業所	600.00	Ｓ4	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,471 ㎡	28.5 m x 60.0 m	前面道路：府道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸形式：１階営業所兼作業所、２階～４階営業所で一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	営業所兼作業所	1,500.00	100.0	1,500.00	2,020	3,030,000	6.0	18,180,000
							2.0	6,060,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,030,000		18,180,000
								6,060,000

⑨年額支払賃料	3,030,000 円　×　12ヶ月　＝　 36,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,360,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,908,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,451,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,180,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,060,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,148,491 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,766,947 円　　　　（　 23,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１６（賃）　　　　-2	2,351 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,099 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１２（賃）　　　　-103	2,410 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,078
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,794,000 円	299,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,090,800 円	36,360,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,298,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,541,500 円	299,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,323,100 円　（　　　　　　 4,978 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	299,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,557,900 円（　　　　　 14,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,766,947 円
②総費用	7,323,100 円
③純収益　①－②	27,443,847 円
④建物等に帰属する純収益	21,557,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,885,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,571,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,063,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松原 5-3

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　松本　智子

TEL.

鑑定評価額

159,000,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松原市岡４丁目１０５番２外｢岡４－６－２０｣				②地積　(㎡)	1,471 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:1.5	営業所兼作業所Ｓ4	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南37m府道	水道	河内松原 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

営業所兼作業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３７ｍ府道

交通

施設

河内松原駅南方

1.9km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

府道沿いに全国チェーンの出店が見られる路線商業地域である。周辺地区において「ららぽーと堺」等の出店が
相次ぐことから、用途の多様性により路線商業地の需要は見込まれ、地価は上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

営業所兼作業所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪府南部の幹線道路沿いの路線商業地域で、主な需要者は、全国的に郊外型の店舗展開を行う、自動
車関連、飲食、物販事業者等である。繁華性は低位ながら、大阪中央環状線に在って交通量は多く、阪和自動車道や近
畿自動車道等への接続性も良好である。近年、国道３０９号等で開発が進み、物流施設や店舗用地の需要は高まりつつ
ある。商業地の価格は立地、業態、繁華性の程度等による個別性が強く、需要の中心となる価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、賃料の保守性等により投下資本に見合う賃料収受が困難な為に、低位に試算され、試算過程に想定要素も
多く規範性が劣る。一方、比準価格は、松原市を中心に、代替競争関係にある周辺都市の、幹線道路沿いの事例を、広
域的に多数収集選択し試算した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[103.0]

100
[230.4]

[100.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏人口の減少や高齢化の進行、大規模店舗
への集約化等により、商業地の地価は、概ね
横這いないし緩やかな上昇傾向にある。

近隣地域に特段の変動要因はないが、市内や
隣接する堺市美原区等の周辺の開発状況から
、路線商業地の需要は高まっており、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０８ -23	岸和田市		更地	（　）	不整形	南東36m国道、北西5.1m、二方路		準工特別業務地区 (60,200)
b	８９６２ -42	八尾市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南12m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	０８１０ -1011	羽曳野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南12.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０８１３ -9	松原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m府道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
e	０８０９ -1036	松原市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m府道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,059	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	140,367	100 [ 128.5]	109,235	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 82,817	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,142	100 [ 80.4]	104,654		105,000
c	(　 ) 84,435	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,461	100 [ 79.8]	108,347		108,000
d	(　 ) 131,961	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,656	100 [ 126.0]	107,663		108,000
e	(　 ) 121,714	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	128,669	100 [ 112.9]	113,967		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

松原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,784,159	7,348,140	27,436,019	21,557,900	5,878,119	（　0.9465） 5,563,640	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	115,909,167 円　　　　（　 78,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所兼作業所	600.00	Ｓ4	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,471 ㎡	28.5 m x 60.0 m	前面道路：府道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸形式：１階営業所兼作業所、２階～４階営業所で一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	営業所兼作業所	1,500.00	100.0	1,500.00	2,021	3,031,500	6.0	18,189,000
							2.0	6,063,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		3,031,500		18,189,000
								6,063,000

⑨年額支払賃料	3,031,500 円　×　12ヶ月　＝　 36,378,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,378,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,910,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,467,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,189,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,063,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,149,060 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,784,159 円　　　　（　 23,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１２（賃）　　　　-103	2,410 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,021 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-2	2,351 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,044
c	０８０４（賃）　　　　-1	2,039 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,773

松原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,794,000 円	299,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,091,340 円	36,378,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,323,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,541,500 円	299,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,348,140 円　（　　　　　　 4,995 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	299,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,557,900 円（　　　　　 14,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,784,159 円
②総費用	7,348,140 円
③純収益　①－②	27,436,019 円
④建物等に帰属する純収益	21,557,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,878,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,563,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,909,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,800 円／㎡）