鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１１ -3	松原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、中間画地		商業 (100,282)
b	０８０７ -1030	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	０８１６ -1016	藤井寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.6m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	０８０３ -14	羽曳野市		更地	（　）	不整形	西6m府道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
e	０８１３ -9	松原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m府道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,307	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,793	100 [ 90.0]	140,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 149,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,559	100 [ 107.6]	138,995		139,000
c	(　 ) 119,826	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,223	100 [ 88.3]	138,418		138,000
d	(　 ) 138,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	137,279	100 [ 97.9]	140,224		140,000
e	(　 ) 131,961	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,656	100 [ 97.2]	139,564		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

松原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため土地の再調達原価を求めるのは困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,721,011	1,314,042	5,406,969	4,533,100	873,869	（　0.9472） 827,729	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,611,255 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	12.4 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階は住居（ファミリータイプ平均専有面積５５㎡程度４戸）の３階建店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

３階建ての店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	90.0	103.50	2,297	237,740	5.0	1,188,700
							2.0	475,480
2～ 3	住宅	115.00	95.0	109.25	1,600	174,800	1.0	174,800
							2.0	349,600
～

～

～

計		345.00	93.3	322.00		587,340		1,538,300
								1,174,680

⑨年額支払賃料	587,340 円　×　12ヶ月　＝　 7,048,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,048,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 563,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,484,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,538,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,174,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 222,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,721,011 円　　　　（　 38,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０９（賃）　　　　-506	2,761 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,385 円/㎡　月額支払賃料（　 2,297 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-6	3,143 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,514
c	０８１６（賃）　　　　-2	2,351 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,239

松原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,400 円	63,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	211,442 円	7,048,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 538,900 円	63,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,314,042 円　（　　　　　　 7,596 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,533,100 円（　　　　　 26,203 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,721,011 円
②総費用	1,314,042 円
③純収益　①－②	5,406,969 円
④建物等に帰属する純収益	4,533,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	873,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	827,729 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,611,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松原 5-2

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　後藤　幸基

TEL.

鑑定評価額

23,900,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松原市天美南２丁目８４番３				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅ＬＳ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北4.3m市道	水道、ガス、下水	河内天美 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 10 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

西方に南側隣接地共同住宅の
専用通路あり正面ライフ天美
店は２０２１年１０月末閉店

街

路

４．３ｍ　市道

交通

施設

河内天美駅東方

350m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成、従来静態的商勢を維持してきた。東方「セブンパーク天美」開
業後、同地は商圏縮小の影響を受け需要は停滞傾向を示し、地価下落が継続的と予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松原市及び周辺市の商店街を中心とする近隣商業地域。需要者の中心は、地縁性を有し狭い範囲の商圏
を前提とする小売店舗の経営者等の個人事業者である。景気の回復が続く中、一定需要が期待されるものの生産年齢人
口の減少から商圏人口は逓減傾向、周辺大型小売店舗の影響等も受け、新規店舗進出の意欲には縮小の感が強い。この
ため需要は停滞気味で、散発的取引に見られる価格にも幅があり、標準的な価格水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比較的小資本の個人経営者による自用目的取得が中心とみることから、収益性よりも市場性への配慮に重点があると考
察する。隣接市等の近隣商業地域等に係る事例を広く収集選択、特に、商業背後地が縮小方向にあること、直近開業の
「セブンパーク天美」の影響等を踏まえ吟味した。検討の上、比準価格の重要性に変わりないと判断、これを標準とし
収益価格を参考に、さらに代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[103.0]

100
[179.7]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全体として商業地地価は概ね下げ止まり、路
線商業地等では反転上昇の動きが見られる。
従来型駅前商業地の一部では需要低迷による
価格下落も続く。

駅前近隣向け商業地。令和３年１０月ライフ
天美店閉店以後地域要因に変化はない。周辺
大型店舗進出等により商圏縮小、地価も下落
傾向にて推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.5
交通・接近　　　 +3.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

松原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０３ -14	羽曳野市		更地	（　）	不整形	西6m府道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
b	０８０５ -1026	羽曳野市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	０８１１ -1001	松原市		更地	（　）	長方形	南7m府道、東17m、角地		準工地区計画等 (80,200)
d	０８１３ -9	松原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m府道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	137,279	100 [ 98.9]	138,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 140,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	142,002	100 [ 102.8]	138,134		138,000
c	(　 ) 151,339	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	158,461	100 [ 116.2]	136,369		136,000
d	(　 ) 131,961	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,656	100 [ 98.3]	138,002		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

松原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,813,671	1,335,057	5,478,614	4,611,750	866,864	（　0.9472） 821,094	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,470,085 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	12.4 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、上層２～３階はファミリータイプ住戸平均専有面積５５㎡４戸程度の３階建店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

３階建ての店舗付き共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	90.0	103.50	2,333	241,466	5.0	1,207,330
							2.0	482,932
2～ 3	住宅	115.00	95.0	109.25	1,620	176,985	1.0	176,985
							2.0	353,970
～

～

～

計		345.00	93.3	322.00		595,436		1,561,300
								1,190,872

⑨年額支払賃料	595,436 円　×　12ヶ月　＝　 7,145,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費授受は標準的でないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,145,232 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 571,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,573,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,561,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,190,872 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 225,694 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,813,671 円　　　　（　 39,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０９（賃）　　　　-506	2,761 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,423 円/㎡　月額支払賃料（　 2,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０９（賃）　　　　-504	4,214 ( 4,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,809
c	０８０９（賃）　　　　-505	1,512 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,160

松原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	64,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	214,357 円	7,145,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 548,200 円	64,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,335,057 円　（　　　　　　 7,717 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,611,750 円（　　　　　 26,658 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,813,671 円
②総費用	1,335,057 円
③純収益　①－②	5,478,614 円
④建物等に帰属する純収益	4,611,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	866,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	821,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,470,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）