鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０７ -17	羽曳野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.9m府道、中間画地		近商 (90,300)
b	０８０５ -1026	羽曳野市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	０８１６ -101	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、東4m、角地		近商 (100,300)
d	０８０１ -13	富田林市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m府道、東5.3m、角地		近商 (90,300)
e	０８０１ -1012	富田林市		貸家建付地	（　）	不整形	南東12.6m国道、北6m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	169,293	100 [ 86.8]	195,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 140,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	142,002	100 [ 73.0]	194,523		195,000
c	(　 ) 173,874	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,422	100 [ 84.4]	197,182		197,000
d	(　 ) 186,567	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	180,170	100 [ 93.1]	193,523		194,000
e	(　 ) 169,201	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	174,505	100 [ 89.0]	196,073		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

松原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため土地の再調達原価を求めるのは困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,673,231	1,079,071	4,594,160	3,840,470	753,690	（　0.9472） 713,895	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,189,255 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	101 ㎡	6.8 m x 15.1 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は住宅の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

４階建ての店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	2,889	184,896	5.0	924,480
							3.0	554,688
2～ 3	住宅	80.00	85.0	68.00	1,700	115,600	2.0	231,200
							1.0	115,600
4～ 4	住宅	60.00	80.0	48.00	1,700	81,600	2.0	163,200
							1.0	81,600
～

～

計		300.00	82.7	248.00		497,696		1,550,080
								867,488

⑨年額支払賃料	497,696 円　×　12ヶ月　＝　 5,972,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,972,352 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,494,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,550,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 867,488 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 164,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,673,231 円　　　　（　 56,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８０９（賃）　　　　-506	2,761 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,889 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１６（賃）　　　　-6	3,143 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,143
c	０８１６（賃）　　　　-2	2,351 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,939

松原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,500 円	55,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,171 円	5,972,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,300 円	55,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,079,071 円　（　　　　　　 10,684 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,840,470 円（　　　　　 38,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,673,231 円
②総費用	1,079,071 円
③純収益　①－②	4,594,160 円
④建物等に帰属する純収益	3,840,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	753,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	713,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,189,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松原 5-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　関　敦生

TEL.

鑑定評価額

19,700,000 円

１㎡当たりの価格

195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松原市上田１丁目４７５番８外｢上田１－１０－９｣				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東8.2m市道	水道、ガス、下水	河内松原 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

河内松原駅北西方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後も現状の住環境を維持しつつ推移すると思われる。市
役所に至る駅前商店街にあり、人の流れも安定的であり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線を中心とする松原市及びその周辺の駅前商業地域。需要者の中心は、地元事業者若し
くは個人投資家などである。幹線道路沿いにある大規模商業施設と比較すると、商圏が狭く、集客力の点で劣るものの
、市役所に通じる駅前商店街という位置的優位性を反映し、地価は横這い傾向にあるものと考察される。需要の中心と
なる価格帯については、画地規模等の個別的要因によりばらつきで見られ、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、空き店舗等も見られるなど賃貸需要は弱含みで推移し、自用目的の取
引が中心となっている。市南部に「イオンタウン松原」の進出が計画されているが、現況では商業背後地を十分に確保
していることを踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[103.0]

100
[127.7]

[100.0]
100

195,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存の駅前商業エリアは縮小傾向が見られる
。また市内東西軸の幹線道路開通により、路
線商業地について分散化が進んでいる。

市役所に至る駅前商店街にあり、当市の代表
的商業地として安定的である。地価は横ばい
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１２ -6	松原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	０８１１ -20	松原市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)
c	０８１６ -101	藤井寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.1m市道、東4m、角地		近商 (100,300)
d	０８０７ -1030	羽曳野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		近商 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,334	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	166,667	100 [ 85.4]	195,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 157,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	160,646	100 [ 80.7]	199,066		199,000
c	(　 ) 173,874	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,422	100 [ 87.3]	190,632		191,000
d	(　 ) 149,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,559	100 [ 77.1]	193,981		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

松原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,660,551	1,083,379	4,577,172	3,861,380	715,792	（　0.9472） 677,998	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,425,489 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	101 ㎡	6.8 m x 15.1 m	前面道路：市道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から４階を住宅の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

４階建ての店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	2,872	183,808	5.0	919,040
							3.0	551,424
2～ 3	住宅	80.00	85.0	68.00	1,700	115,600	2.0	231,200
							1.0	115,600
4～ 4	住宅	60.00	80.0	48.00	1,700	81,600	2.0	163,200
							1.0	81,600
～

～

計		300.00	82.7	248.00		496,608		1,544,640
								864,224

⑨年額支払賃料	496,608 円　×　12ヶ月　＝　 5,959,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,959,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 476,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,482,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,544,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 864,224 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 163,788 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,660,551 円　　　　（　 56,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１２（賃）　　　　-101	2,503 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	3,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,032 円/㎡　月額支払賃料（　 2,872 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８０９（賃）　　　　-506	2,761 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,068
c	０８１６（賃）　　　　-2	2,351 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,939

松原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,000 円	55,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	178,779 円	5,959,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,900 円	55,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,083,379 円　（　　　　　　 10,727 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,400,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,861,380 円（　　　　　 38,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,660,551 円
②総費用	1,083,379 円
③純収益　①－②	4,577,172 円
④建物等に帰属する純収益	3,861,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	715,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	677,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,425,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）